надежность застройщика

Анализ надежности застройщика

Надежность застройщика

Как определить надежность застройщика

При покупке недвижимости очень важно правильно оценить надежность застройщика. От этого зависит успешность инвестирования. Когда дом достроен и сдан в эксплуатацию, то можно продать и выйти, как минимум, в ноль. Но если строительство затянется на длительное время, то это обойдется инвестору довольно дорого. По этой причине при выборе варианта покупки квартир в новостройках нужно всесторонне проанализировать деятельность застройщика, чтобы оценить потенциальные риски.

Например, если имеется выгодный вариант покупки недвижимости, но застройщик до этого момента еще не построил ни одного здания в данном городе, то от приобретения такого объекта лучше воздержаться.

Главные критерии оценки компаний, занимающихся строительством:

  • опыт работы;
  • репутация;
  • наличие разрешительных документов;
  • финансовые возможности застройщика;
  • форма договоров.

Репутация застройщика и опыт работы

Первым делом необходимо проанализировать репутацию застройщика. Для этого можно посетить городские порталы и форумы, посвященные недвижимости. Часть информации можно найти на сайте компании, занимающейся строительством данного объекта, а также в специализированных группах в социальных сетях.

Следующим шагом является проверка опыта работы. Нужно поискать информацию о количестве сданных объектов в конкретном городе. Чем их будет больше, тем лучше. Значит у компании налажено взаимодействие с городской администрацией, что помогает быстрее решать возникающие проблемы. Это очень важный момент, так как от этого во многом будет зависеть срок сдачи в эксплуатацию. Обычно количество сданных объектов и опыт работы застройщики публикуют на своих официальных сайтах. Также можно воспользоваться поисковыми системами, чтобы узнать подробнее о сданных объектах.

Немаловажным критерием позволяющим оценить надежность застройщика считается и время пребывания на рынке конкретного застройщика. Специалисты рекомендуют выбирать те компании, которые начали свою деятельность в 2007 году и ранее. Эти застройщики смогли пережить сильный экономический кризис 1998 года, когда государство не оказывало вообще никакой поддержки. Подобные компании заслуживают доверия. Они способны решить проблемы даже в самых сложных ситуациях.

После этого необходимо проанализировать различные статьи в СМИ, касающиеся конкретного застройщика. Из них можно узнать много ценной информации. Параллельно следует почитать отзывы клиентов о компании и посмотреть другие публикации по данной компании, воспользовавшись поисковыми системами. К примеру, многие компании после крупных неудач проводят ребрендинг. Поиск от Яндекс или Google позволит выяснить, какие негативные события были в прошлом у данного застройщика. Также нужно обратить внимание на задержки сроков ввода в эксплуатацию свыше трех месяцев. По фактам таких задержек следует выяснить их причины, чтобы сделать объективные выводы. Стоит понимать, что если задержка составляет до 6 месяцев, то это является нормальной ситуацией. Важным является и соотношение проваленных проектов и успешных объектов. Например, у компании сдано в эксплуатацию 20 объектов, а серьезные проблемы возникли лишь с одним из них.

Обязательно нужно поискать информацию о владельцах компании. Иногда поиск может выдать довольно интересную информацию для размышления. Чтобы оценить финансовое состояние застройщика, желательно обратить внимание на наличие комплексных объектов. Также нужно узнать, занимается ли застройщик созданием соответствующей инфраструктуры или только возводит жилые здания.

Проектная декларация

Еще одним важным пунктом анализа является проверка проектной декларации. Она должна быть выложена на сайте застройщика. Если же на сайте ее нет, то лучше не рассматривать такую недвижимость. Компания обязательно должна разместить декларацию в открытом доступе. Если в ней компания укажет неверные сведения, то это влечет за собой уголовную ответственность. Поэтому отсутствие на сайте такой декларации является явным признаком того, что с объектом далеко не все в порядке.

Застройщик может заниматься реализацией недвижимости не только от своего имени, но и с помощью других организаций. В том случае, когда продажей объектов занимается дочерняя компания, следует проверить информацию о ее учредителях. Среди них должен фигурировать застройщик в качестве основного держателя активов. Желательно, чтобы на документах, которые составляет дочерняя компания, присутствовал логотип застройщика. Информацию о стоимости недвижимости всегда следует уточнять у менеджеров. Дело в том, что цена, указанная на сайте или в рекламе, может не соответствовать действительности. Рекомендуется также узнать, какая была цена на квартиры в момент начала продаж.

На что обратить внимание при просмотре проектной декларации

Грамотно проанализировав информацию из проектной документации, можно почерпнуть ряд ценных сведений. К примеру, в ней приводится информация о юридическом лице, которое будет фигурировать в документах. Нужно понимать, что большинство современных крупных застройщиков действуют от имени дочерних организаций.

В декларации указываются цели строительства, а также этапы возведения объекта и сроки. В декларации можно увидеть и разрешительные документы, в том числе разрешения на землю и строительство. Земельный участок может быть собственностью застройщика или находиться в долгосрочной аренде. Нужно обратить внимание, чтобы срок аренды земли не закончился ранее, чем будет сдан объект в эксплуатацию.

Рекомендуется сравнить фактический адрес объекта с тем, что приводится в декларации. Также необходимо проверить срок окончания разрешения на строительство, чтобы он не наступил раньше, чем объект будет сдан. Среди других важных сведений, указанных в проектной декларации, стоит отметить финансовые данные застройщика. Должны быть указаны его экономические показатели за текущий год, а также наличие кредитов и различных задолженностей. Если у застройщика имеются долги, то обязательно стоит узнать, почему образовалась задолженность.

Договор с застройщиком

Очень важно обратить внимание на форму договора. Компания может приступить к началу продаж после того, как соберет все необходимые документы. Для этого применяется ДДУ. Но в связи с тем, на оформление ДДУ может уйти несколько месяцев, застройщик не имеет доступа к деньгам. Они все это время хранятся на счету, а доступ откроется лишь тогда, когда договор будет полностью согласован с представителями Регистрационной палаты. Поэтому некоторые компании используют схему, позволяющую обойти данное ограничение.

Заключается ПДДУ на ту сумму, которая была оговорена. Параллельно с этим составляется ДДУ, в котором отсутствует сумма сделки. Для инвестора в данном случае сумма особой роли не играет, так как он получает в свое распоряжение право на определенную долю в объекте строительства. В этой ситуации застройщик может начать пользоваться деньгами сразу, не ожидая окончания бюрократических процедур. У инвестора на руках оказываются ДДУ и ПДДУ с подписями. После того, как Регистрационная палата утвердит договор, ПДДУ заменяется на стандартный ДДУ, в котором уже проставляется конкретная сумма сделки. Подобная схема получила широкое распространение у застройщиков.

Для анализа финансового состояния застройщика следует посмотреть на количество крупных объектов, которые строятся одновременно. Полезной информацией будет наличие проектов комплексного освоения территорий. Также следует проанализировать финансовые отчеты, которые публикуются застройщиком.

Добавить комментарий