Инвестиции в недвижимость
Инвестиции в недвижимость. Новостройки
Немного о новостройках
Новостройка – недвижимость, не обремененная правом собственности. Если достроенный дом обрел звание вашей собственности, он автоматически теряет статус новостройки и приобретает новый статус – вторичный рынок.
Это правило действует даже в случае, если в новостройке еще не было жильцов. Ситуацию можно сравнить с только что приобретенным автомобилем, покинувшим салон.
Однако, в отличие от автомобиля, недвижимость дорожает в цене, а не резко падает.
По причине роста стоимости во времени и рассмотрим такой способ получения дохода, как инвестиции в недвижимость.
Далее рассматривая инвестиции в недвижимость мы будем следовать алгоритму приобретения недвижимости в самом начале строительных работ и продаже на одном из последующих этапов строительства. Изменение стоимости недвижимости со временем мы рассматривали в статье «Изменение стоимости недвижимости со временем»
По какой причине застройщики, вместо того, чтобы набрать кредитов и построить жилье, решают продавать недвижимость дешевле?
- Это происходит потому, что банк не слишком часто предоставляет застройщику полную сумму, необходимую для него.
- Продажа квартир в самом начале строительных работ крайне выгодна, так как затраты на кредитование резко снижены, а прибыль после продажи уже получена.
Жилищная недвижимость делится на:
- Квартиры в многоквартирных домах. Такой тип новостроек возводят, исходя из закона №214, это должно обеспечивать юридическую защиту сделки с застройщиком.
- Таунхаус. Такие сооружения строят по аналогичному закону, снижающему риски возникновения недоразумений.
- Коттедж и загородный дом. Такие сооружения не имеют долевого участия, в связи с чем не защищаются законом №214. Участок под сооружением будет принадлежать вам, однако с застройщиком контактировать придется самостоятельно.
- Апартаменты — тут нет возможности прописки. Их можно приобрести, в основном, в бизнес-центре. Так как апартаменты считаются сооружениями класса «премиум», рассматривать мы их не будем.
Многоквартирные дома представляют для нас больший интерес, так как на них имеется более высокий спрос и налаженная функциональная система. Далее рассмотрим именно их.
Такие сооружения бывают нескольких типов:
- Панельные сооружения строятся из панельных блоков. Они строятся достаточно быстро по принципу «Лего» и стоят не слишком дорого. Нередко такой тип сооружений имеет кривизну стен, различные щели и не самую лучшую изоляцию от шума и потерь тепла.
- Монолитные, залитые бетоном в опалубку. Они не дают усадку, имеют выровненные стены и хорошие параметры теплоизоляции. Фасад монолитных домов частично состоит из кирпичей.
- Блочные дома включают в себя положительные стороны домов монолитного типа и еще предоставляют возможность организовать устроить планировку в доме на свой вкус.
В наши дни монолитные постройки встречаются чаще всего, панельные конструкции находятся на втором месте по частоте строительства.
Застройщики утверждают, что современные панельные дома отличаются высоким качеством. Однако, стоимость таких сооружений в любом случае уступает монолитным зданиям.
Блочные здания завоевали лидерство благодаря свободному планированию внутренней обстановки, из-за чего их нельзя отнести к классу «эконом».
Новостройки могут принадлежать к классу «эконом», «комфорт», «бизнес» и «люкс». Первые два типа интересуют нас больше всего. Два последних типажа не так просто продаются, в особенности во времена кризиса. Расценки на них гораздо более нестабильны, нежели на сооружения типа «эконом».
Параметры жилого комплекса должна быть главным фактором выбора недвижимости.
Выделяют следующие типы застроек:
- Точечная застройка. В данном случае дом строится в районе с развитой инфраструктурой. Точечная застройка считается наиболее удачным и актуальным вариантом из-за сформированной инфраструктуры и отсутствия ближайших конкурентов.
- Мини квартальный тип застройки подразумевает размещение 2 – 5 домов неподалеку от развитой инфраструктуры массивных микрорайонов. Этот вариант достаточно хорош благодаря развитой инфраструктуре и небольшого количества конкурентов.
- КОТ – это метод, подразумевающий застройку массивных микрорайонов с не сильно развитой инфраструктурой (комплексное освоение территории). На массивных площадках здания чаще всего располагают по 5-6 домов. При этом приобретать новостройки для перепродажи в таких зданиях лучше до третьей очереди. После этого периода цены на рынке, вероятнее всего, снизятся, что повлияет на вашу прибыль.
Строительство подразумевает несколько шагов:
- Приобретение или аренда участка;
- Получение специальных документов;
- Начальный этап продаж;
- Начальный период строительных работ;
- Период аккредитации ипотеки у банков;
- Окончание строительных работ;
- Сдача жилища комиссии государства;
- Период подписи акта приема – передачи жилья владельцу;
- Этап передачи ключей;
- Обретение собственности на жилище.
По завершению подписи акта приема жилья и до периода оформления собственности мы не можем продать жилье, а это говорит о простое во времени приблизительно на шесть месяцев. Продажа по переуступку прав, согласно ДДУ, намного выгоднее.
Подведем итоги тенденций рынка новостроек:
- Жилище типа «эконом» пользуются наибольшей популярностью;
- Небольшие квартирки, такие как студии, пользуются меньшим спросом;
- Ипотека помогает провести около 40% сделок;
- Первичный рынок недвижимости вовремя получил поддержку государства. Спрос на нем выше нежели на вторичном;
- В последнее время прослеживается ужесточение законов в пользу покупателей жилья;
- Лучше отдать предпочтение домам с меньшим количеством конкурентов;
- Здания с небольшим количеством этажей являются лучшим вариантом;
- Доступность транспорта и инфраструктура играют большую роль.
Правила расчета рентабельности
Важнейшим шагом в процессе выбора жилья является проведение расчетов рентабельности. В случае, если доходы ниже 30% годовых, лучше проигнорировать объект. В таком случае время и силы окупятся нескоро.
Рентабельностью называют чистую прибыль/вложенные ресурсы * 100%
Приведем три главных способа приобретения недвижимости:
- Вложение собственных средств
- Ипотека
- Метод рассрочки.
Для начала рассмотрим вариант, подразумевающий вложение собственных средств:
Расценки на объект во время покупки – 1,8 млн руб.;
Расценки в период продаж – 3,2 млн руб.;
Время, ушедшее на строительные работы – 1,8 года;
Прочие расходы – 10 тыс. руб.;
Конечная прибыль = 3,2–1,8 = 1,4 млн руб.;
ROI = 1,4 / (1,8 + 0,01) * 100 % = 77,4 %;
ROI = 77,4 / 1,8 = 43 % в год.
В связи с тем, что объект крайне удачен, доходность так же на высоком уровне. На практике не слишком часто попадаются такие случаи, а приведен абстрактный вариант для определения уровня доходов. Итак, в этом случае прибыль составляет 43% годовых даже в случае приобретения за собственные деньги.
Теперь поговорим о рассрочке.
Расценки во время покупки – 1,8 млн руб.;
Расценки в период продаж – 3,2 млн руб.;
Время, ушедшее на строительные работы – 1,8 года = 22 месяца (если максимально округлить);
Прочие расходы – 10 тыс. руб.;
Первый взнос – 40 % = 1,8 * 0,4 = 0,72 млн руб.;
Платеж каждый месяц составляет 20 тыс. руб.;
ROI = 1,4 / (0,72 + 0,01 + 0,02 * 22) * 100 = 120 %;
ROI = 120 / 1,8 = 66,7 % в год.
В данном случае сумма доходов увеличилась. Рассрочка может быть разной: в данном случае предоставлена с 40% первого взноса. Иногда встречается рассрочка в 20% или 10% от первоначального взноса. Такая выгодность обусловлена попыткой привлечь деньги объектом в связи с отсутствием аккредитации банками на ипотеку.
В случае рассрочки не следует забывать о взносе, который необходимо платить каждый месяц. Самым неприятным моментом в случае рассрочки является потребность в ее закрытие перед подписью в акте приема квартиры. Это значит, что покупателя следует найти заранее возможно придется хорошенько сбросить цену.
Следующий случай подразумевает использование ипотеки:
Расценки при приобретении – 1,8 млн руб.;
Расценки во время продажи – 3,2 млн руб.;
Время, ушедшее на строительство – 1,8 года = 22 месяца (округлил в большую сторону);
Остальные расходы – 50 тыс. руб.;
Первый взнос – 20 % = 1,8 * 0,2 = 0,36 млн руб.;
Процент – 12 %;
Время кредита – 30 лет;
Платеж каждый месяц составляет 15 тыс. руб.;
ROI = 1,4 / (0,36 + 0,05 + 0,015 * 22) * 100 % = 189 %;
ROI = 189 / 1,8 = 105 % в год.
Средние объекты чаще всего имеют доходность в 60%. Важно обратить внимание на рост дополнительных затрат. Может потребоваться оформление страховки о потере трудоспособности.
Так как кредит берется с целью его закрытия методом перепродажи объекта, играет большую роль максимальный срок ипотеки и минимальные расходы на платеж, необходимый ежемесячно. Если квартира нужна в качестве доходной недвижимости, следует высчитать лучший срок ипотеки и сумму платежа.
Расчеты демонстрируют нам плюсы ипотеки в сравнении с остальными способами.
Итог
100 % оплата:
+ простейшая схема покупки и продажи;
+ отсутствие риска дополнительных затрат в случае непредвиденных обстоятельств;
– минимальный ROI и доход;
– максимальный порог входа.
Рассрочка:
+ компромисс по сложности проведения сделки между 100 % ной оплатой и ипотекой;
+ средний ROI и доход;
– внушительные платежи каждый месяц;
– внушительный порог входа;
– риск в случае возникновения непредвиденных обстоятельств.
Ипотека:
+ минимальный порог входа;
+ максимальный ROI и доход;
– непростой процесс приобретения и продажи, внушительная вероятность наличия кредитного брокера;
– риск в непредвиденных ситуациях.
