Как определить надежность застройщика

При покупке недвижимости очень важно правильно оценить надежность застройщика. От этого зависит успешность инвестирования. Когда дом достроен и сдан в эксплуатацию, то недвижимость можно продать и выйти, как минимум, в ноль. Но если строительство затянется на длительное время, то это обойдется инвестору довольно дорого. По этой причине при выборе варианта покупки квартир в новостройках нужно всесторонне проанализировать деятельность застройщика, чтобы оценить потенциальные риски.

Например, если имеется выгодный вариант покупки недвижимости, но застройщик до этого момента еще не построил ни одного здания в данном городе, то от приобретения такого объекта лучше воздержаться.

Главные критерии оценки компаний, занимающихся строительством:

• опыт работы;
• репутация;
• наличие разрешительных документов;
• финансовые возможности застройщика;
• форма договоров.

Репутация застройщика и опыт работы

Первым делом необходимо проанализировать репутацию застройщика. Для этого можно посетить городские порталы и форумы, посвященные недвижимости. Часть информации можно найти на сайте компании, занимающейся строительством данного объекта, а также в специализированных группах в социальных сетях.

Следующим шагом является проверка опыта работы. Нужно поискать информацию о количестве сданных объектов в конкретном городе. Чем их будет больше, тем лучше. Значит у компании налажено взаимодействие с городской администрацией, что помогает быстрее решать возникающие проблемы. Это очень важный момент, так как от этого во многом будет зависеть срок сдачи в эксплуатацию. Обычно количество сданных объектов и опыт работы застройщики публикуют на своих официальных сайтах. Также можно воспользоваться поисковыми системами, чтобы узнать подробнее о сданных объектах.

Немаловажным критерием позволяющим оценить надежность застройщика считается и время пребывания на рынке конкретного застройщика. Специалисты рекомендуют выбирать те компании, которые начали свою деятельность в 2007 году и ранее. Эти застройщики смогли пережить сильный экономический кризис 1998 года, когда государство не оказывало вообще никакой поддержки. Подобные компании заслуживают доверия. Они способны решить проблемы даже в самых сложных ситуациях.

После этого необходимо проанализировать различные статьи в СМИ, касающиеся конкретного застройщика. Из них можно узнать много ценной информации. Параллельно следует почитать отзывы клиентов о компании и посмотреть другие публикации по данной компании, воспользовавшись поисковыми системами. К примеру, многие компании после крупных неудач проводят ребрендинг. Поиск от Яндекс или Google позволит выяснить, какие негативные события были в прошлом у данного застройщика. Также нужно обратить внимание на задержки сроков ввода в эксплуатацию свыше трех месяцев. По фактам таких задержек следует выяснить их причины, чтобы сделать объективные выводы. Стоит понимать, что если задержка составляет до 6 месяцев, то это является нормальной ситуацией. Важным является и соотношение проваленных проектов и успешных объектов. Например, у компании сдано в эксплуатацию 20 объектов, а серьезные проблемы возникли лишь с одним из них.

Обязательно нужно поискать информацию о владельцах компании. Иногда поиск может выдать довольно интересную информацию для размышления. Чтобы оценить финансовое состояние застройщика, желательно обратить внимание на наличие комплексных объектов. Также нужно узнать, занимается ли застройщик созданием соответствующей инфраструктуры или только возводит жилые здания.

Проектная декларация

Еще одним важным пунктом анализа является проверка проектной декларации. Она должна быть выложена на сайте застройщика. Если же на сайте ее нет, то лучше не рассматривать такую недвижимость. Компания обязательно должна разместить декларацию в открытом доступе. Если в ней компания укажет неверные сведения, то это влечет за собой уголовную ответственность. Поэтому отсутствие на сайте такой декларации является явным признаком того, что с объектом далеко не все в порядке.

Застройщик может заниматься реализацией недвижимости не только от своего имени, но и с помощью других организаций. В том случае, когда продажей объектов занимается дочерняя компания, следует проверить информацию о ее учредителях. Среди них должен фигурировать застройщик в качестве основного держателя активов. Желательно, чтобы на документах, которые составляет дочерняя компания, присутствовал логотип застройщика. Информацию о стоимости недвижимости всегда следует уточнять у менеджеров. Дело в том, что цена, указанная на сайте или в рекламе, может не соответствовать действительности. Рекомендуется также узнать, какая была цена на квартиры в момент начала продаж.

На что обратить внимание при просмотре проектной декларации

Грамотно проанализировав информацию из проектной документации, можно почерпнуть ряд ценных сведений. К примеру, в ней приводится информация о юридическом лице, которое будет фигурировать в документах. Нужно понимать, что большинство современных крупных застройщиков действуют от имени дочерних организаций.

В декларации указываются цели строительства, а также этапы возведения объекта и сроки. В декларации можно увидеть и разрешительные документы, в том числе разрешения на землю и строительство. Земельный участок может быть собственностью застройщика или находиться в долгосрочной аренде. Нужно обратить внимание, чтобы срок аренды земли не закончился ранее, чем будет сдан объект в эксплуатацию.

Рекомендуется сравнить фактический адрес объекта с тем, что приводится в декларации. Также необходимо проверить срок окончания разрешения на строительство, чтобы он не наступил раньше, чем объект будет сдан. Среди других важных сведений, указанных в проектной декларации, стоит отметить финансовые данные застройщика. Должны быть указаны его экономические показатели за текущий год, а также наличие кредитов и различных задолженностей. Если у застройщика имеются долги, то обязательно стоит узнать, почему образовалась задолженность.

Договор с застройщиком

Очень важно обратить внимание на форму договора. Компания может приступить к началу продаж после того, как соберет все необходимые документы. Для этого применяется ДДУ. Но в связи с тем, на оформление ДДУ может уйти несколько месяцев, застройщик не имеет доступа к деньгам. Они все это время хранятся на счету, а доступ откроется лишь тогда, когда договор будет полностью согласован с представителями Регистрационной палаты. Поэтому некоторые компании используют схему, позволяющую обойти данное ограничение.

Заключается ПДДУ на ту сумму, которая была оговорена. Параллельно с этим составляется ДДУ, в котором отсутствует сумма сделки. Для инвестора в данном случае сумма особой роли не играет, так как он получает в свое распоряжение право на определенную долю в объекте строительства. В этой ситуации застройщик может начать пользоваться деньгами сразу, не ожидая окончания бюрократических процедур. У инвестора на руках оказываются ДДУ и ПДДУ с подписями. После того, как Регистрационная палата утвердит договор, ПДДУ заменяется на стандартный ДДУ, в котором уже проставляется конкретная сумма сделки. Подобная схема получила широкое распространение у застройщиков.

Для анализа финансового состояния застройщика следует посмотреть на количество крупных объектов, которые строятся одновременно. Полезной информацией будет наличие проектов комплексного освоения территорий. Также следует проанализировать финансовые отчеты, которые публикуются застройщиком.

Сообщение Анализ надежности застройщика появились сначала на ЯфинансисТ.ру.

В законодательстве прописано, что недвижимостью является любой объект, связанный с землёй, а также сама земля. К недвижимым вещам относят любые вещи, которые при смене положения меняют и свое назначение. Парадоксально, но недвижимостью также являются морские и воздушные суда. Их еще называют условно недвижимыми объектами. Мы же остановимся на имуществе, связанном с землёй (дома, квартиры, участки) и рассмотрим возможный риск недвижимости.

Недвижимое имущество – это базовый актив, являющийся дефицитным, что не позволяет ему дешеветь. Собственники недвижимости имеют не только права, но и обязанности: поддерживать жилье в надлежащем виде, не допускать бесхозяйственного обращения с помещением, соблюдать правила пользования и т.д.

Риск недвижимости

К приобретению дома, квартиры или земельного участка следует подойти ответственно. Покупка дорогостоящего имущества сопряжена с множеством рисков, таких как финансовый риск, риск юридический, строительный и других рисков. Подытожим основные моменты влекущие общий риск недвижимости:

1. Мошенничество продавца.
2. Халатность риелтора при проведении юридической экспертизы прав собственности.
3. Сделка, заключенная с нарушениями, по вине нотариуса, риелтора, Государственной регистрационной палаты и т.д.
4. Нарушение процедуры оформления приватизации.
5. Покупка недвижимости с обременением (арест, рента, ипотечный кредит, долги, сервитут).
6. Подписание документов недееспособным гражданином.
7. Подписание договора купли-продажи гражданином, который был не способен понимать значение своих действий (прием психотропных препаратов, психическое заболевание, нервный срыв и т.д.). Трудности возникают с приобретением квадратных метров, собственник которых состоит на учёте в психоневрологическом диспансере.
8. Наличие права собственности у лиц, проходящих военную службу, осужденных граждан, отбывающих наказание в местах лишения свободы, детей, неучтённых наследников, нетрудоспособных, пенсионеров.
9. Несоблюдение жилищных интересов несовершеннолетних.
10. Признание сделки ничтожной или оспоримой по причине того, что одна из сторон была введена в заблуждение или испытывала давление (угрозы, шантаж, насильственные действия).
11. Признание сделки ничтожной или оспоримой в том случае, если она была совершена лицом, превысившим свои полномочия.
12. Неправомерные действия (бездействия) государственных и муниципальных органов власти.
13. Обстоятельства непреодолимой силы: природные катаклизмы, техногенные катастрофы, мятежи, политические беспорядки и т.д.
14. Нецелевое использование земельного участка, например, возведение многоэтажного дома на земле, предназначенной под индивидуальное жилое строительство.
15. Получение денежных средств из банковской ячейки по неправильным документам.
16. Наличие незаконных перепланировок.
17. Не надежный застройщик при покупке новостроек

Снижаем риск недвижимости

Избежать рисков или снизить риск недвижимости при самостоятельной покупке и оформлении позволяет страхование. Еще один проверенный способ – это обращение к юристу, который занимается юридическим сопровождением сделок. Специалист защищает материальные интересы сторон, оценивает соответствие условий сделки требованиям законодательства, передает недвижимое имущество новому собственнику в установленном законом порядке и т.д. Юрист собирает сведения о жильцах, зарегистрированных в квартире или доме, проверяет все операции, проводившиеся с недвижимостью (приватизация, паевые взносы в жилищно-строительном кооперативе, наследование), изучает все документы, имеющие отношение к объекту (договоры купли-продажи, дарения, мены, ренты, брачный договор). В случаях приобретения строящегося жилья необходимо ответственно подходить к выбору застройщика, что поможет снизить риски задержек сдачи жилья или даже банкротства строительной компании и к фактической потере денег инвестором.

Сообщение Риск недвижимости появились сначала на ЯфинансисТ.ру.

Как продать недвижимость / купить недвижимость

Легкость осуществления сделок – это одно из основных достоинств биржевых инструментов. Сделки же, проводимые в реальном секторе, требуют много времени и определённых знаний. При работе с недвижимыми объектами обычно применяют аккредитивы или банковские ячейки (БЯ). Рассмотрим основные варианты того как продать недвижимость, правильно провести сделку.

Банковские ячейки и аккредитивы

Через БЯ происходит большинство таких сделок. В данном случае открывается индивидуальный банковский сейф и составляется договор, в котором прописываются условия доступа к его содержимому для обеих сторон. Как правило, арендатором БЯ выступает покупатель. Он же кладет в нее денежные средства. Продавец может их забрать после прохождения процедуры регистрации договора долевого участия или иного документа. Открытие БЯ позволяет защитить покупателя и продавца от мошеннических схем.

Главное отличие аккредитива от депозитарной ячейки – это безналичный расчет. При использовании аккредитива денежные средства находятся на банковском счёте. Открытие аккредитива тоже сопровождается составлением договора. Строительные организации предпочитают аккредитивы, а физические лица – ячейки.

Виды сделок по недвижимости

Всего различают три вида сделок:

1. Заключение договора долевого участия;
2. Покупка недвижимости по переуступке прав;
3. Продажа из-под залога по переуступке.

Далее рассмотрим каждый из приведенных выше видов подробнее и узнаем как продать недвижимость или купить её в том или ином случае.

Договор долевого участия

Заключение договора долевого участия является самым легким и распространённым вариантом. Детально остановимся на том, что необходимо сделать и как купить недвижимость по ДДУ:

• выбрать строящийся объект и застройщика;
• проверить аккредитацию новостройки банковской организацией;
• получить одобрение на ипотечное кредитование;
• забронировать квартиру (платная услуга, которая составляет один-два процента от сделки);
• проконсультироваться с юристом;
• отправить договор долевого участия сотруднику банка;
• выбрать страховщика;
• собрать и оформить документы у нотариуса на прохождение регистрации договора долевого участия;
• подписать договор в офисе строительной компании;
• подписать ипотечный и страховой договоры в отделении банка;
• передать денежные средства через аккредитив или ячейку;
• отдать девелоперу полный пакет документов для дальнейшей регистрации договора;
• получить от строительной организации зарегистрированный договор долевого участия.

Иногородним инвесторам необходимо приехать в город, в котором осуществляется сделка. Заранее необходимо договориться с банком и девелопером о дате ее проведения. При покупке по договору цессии следует последовательно выполнить следующие действия:

• найти новостройку через любым доступным способом
• проверить аккредитацию строящегося объекта и вас как заёмщика банковской организацией;
• проверить кредитный договор в банке;
• подключить юриста;
• согласовать договор цессии права собственности с застройщиком;
• отправить договор долевого участия и договор цессии в банковскую организацию;
• выбрать страховщика;
• получить кредитные денежные средства;
• прописать условия для доступа к денежным средствам из БЯ;
• положить собственные и кредитные денежные средства в БЯ;
• подать договор цессии и кредитного договора в регпалату;
• сократить сроки регистрации (в столице это занимает десять дней, в Санкт-Петербурге услуга платная);
• получить договор переуступки прав требования, прошедший процедуру регистрации;
• забрать договор долевого участия.

Продажа/покупка из под залога и по переуступке прав

Остановимся на самом многоэтапном и сложном виде сделок. Как продать недвижимость по переуступке прав и из под залога:

• продавцу (частные инвесторы, паевые фонды, девелоперы) получить согласие банковской организации на продажу залогового имущества;
• покупателю получить аккредитацию банковской организацией;
• согласовать условия договора цессии между обеими сторонами;
• продавцу предоставить полный пакет документов в банковскую организацию;
• покупателю организовать независимую оценку залоговой недвижимости;
• осуществить сделку через БЯ, подписать ипотечный договор и договор цессии;
• согласовать и прописать условия доступа к содержимому БЯ (как правило, предоставление зарегистрированного договора цессии и расписки о получении денежных средств);
• покупателю получить кредитные деньги и поместить их вместе со своими в БЯ;
• написать заявление на снятие обременения в Росреестре;
• сократить сроки регистрации;
• продавцу забрать денежные средства из БЯ, закрыть кредит и получить справку о его досрочном погашении;
• уведомить девелопера о переуступке права собственности.

Перейдем к тому, как подобные сделки облагаются налогом. Если речь идет о договоре цессии, то законы о государственной кадастровой оценке здесь не работают. Объясняется это тем, что еще недостроенный объект не относится к недвижимому имуществу. По этой причине в договоре цессии можно писать реальную стоимость продажи. Остальную же часть денежных средств следует отнести к неотделимым улучшениям. К ним относят улучшения, которые невозможно отделить без причинения вреда недвижимому объекту. Сюда относят пристройку к дому, установленную вентиляционную систему, перекрытия и т.д.

Законопослушные граждане прописывают в договоре реальные данные и ждут уведомлений от налоговой инспекции. На сегодняшний день подобные налоги не приходят, однако все может поменяться и в обозримом будущем придется отдать государству тринадцать процентов от полученной прибыли.

Понизить стоимость квадратных метров при продаже после оформления собственности не выйдет. В договоре придётся указать кадастровую стоимость недвижимого имущества. Если же прибыль составила менее одного миллиона рублей, то человек освобождается от уплаты налога.

Сообщение Как купить или продать недвижимость появились сначала на ЯфинансисТ.ру.

Изменение цены на недвижимость на этапах строительства

Важно грамотно выбрать место входа в сделку, связанную с вопросами недвижимости. Дело в том, что цены на недвижимость постоянно меняются в ходе строительных работ. Приведем ниже график, отображающий расценки на объект недвижимости, исходя из прохождения главных точек в процессе строительных работ. График демонстрирует нам три главные точки внезапного роста стоимости.

Первая точка

Первая точка, как правило, закрепляется в самом начале продаж и в первые три месяца после окончания продаж, пока застройщик имеет множество квартир, а его целью является привлечение инвесторов. В этот момент нередки уникальные предложения по рассрочке, нередко имеющие черты маркетинга и других акций. Нельзя забывать о скидках. Важно выяснить у менеджеров первоначальную цену квартиры в самом начале продаж, так как это нужно для создания аналогичного графика для вашего случая.

Второй внезапный рост

Второй внезапный рост отмечается в период готовности дома к сдаче. В это время покупатель осознает, что жилище будет окончательно достроено, а риск неправильной покупки минимален. Большая часть сделок во время второго подъема происходит по переуступку, а мы должны направить все свои силы на продажу именно в этот период.

Третий период роста

Третий период роста наблюдается в период получения прав собственности на жилище. Это время уже не так важно. Специалисты рекомендуют не ждать третьего периода, а направить все силы на второй период во время переуступка.

Инвестирование в недвижимость на первом и втором этапах строительства – выгодная стратегия, и пользоваться ею нужно, исходя из собственных ощущений.

Наиболее популярным вариантом является приобретение недвижимости на самом старте, а продажа после сдачи жилища. В это же время важно заняться размещением объявления о переуступке. Лучше сделать это примерно за 2 месяца до сдачи жилья. Это поможет успеть продать его по хорошим расценкам, а возможность участвовать в торге сохраняется.

Не забывайте интересоваться у менеджеров первоначальной ценой жилья на старте продаже: это поможет вам определить рост цены и возможности ее увеличения. Если покупка объекта не совершилась за 3-4 месяца, покупать в дальнейшем его не выгодно, и лучше переключить свое внимание на другой вариант. Однако в случае, если жилище крайне слабо увеличилась в цене с начала торга, стоит отдать ему максимальное внимание.

Рекомендуем подписаться на новостные ленты всех лучших застройщиков города. Можно завести вторую карту для телефона и раздать новый номер менеджерам, работающим в крупных агентствах по недвижимости. Еженедельно стоит рассматривать рынок в поисках новых объектов.

Квартиры с дисконтом являются отличной идеей. Они нередко продаются подрядчиками, так как те получают квартиры в качестве оплаты. В этом случае стоит совершить покупку только методом переуступка прав, исходя из ДДУ. Лучше всего воспользоваться услугами юриста для ознакомления со всеми возможными нюансами.

Сообщение Изменение стоимости недвижимости со временем появились сначала на ЯфинансисТ.ру.

Немного о новостройках

Новостройка – недвижимость, не обремененная правом собственности. Если достроенный дом обрел звание вашей собственности, он автоматически теряет статус новостройки и приобретает новый статус – вторичный рынок.

Это правило действует даже в случае, если в новостройке еще не было жильцов. Ситуацию можно сравнить с только что приобретенным автомобилем, покинувшим салон.

Однако, в отличие от автомобиля, недвижимость дорожает в цене, а не резко падает.

По причине роста стоимости во времени и рассмотрим такой способ получения дохода, как инвестиции в недвижимость.

Далее рассматривая инвестиции в недвижимость мы будем следовать алгоритму приобретения недвижимости в самом начале строительных работ и продаже на одном из последующих этапов строительства. Изменение стоимости недвижимости со временем мы рассматривали в статье «Изменение стоимости недвижимости со временем»

По какой причине застройщики, вместо того, чтобы набрать кредитов и построить жилье, решают продавать недвижимость дешевле?

• Это происходит потому, что банк не слишком часто предоставляет застройщику полную сумму, необходимую для него.

• Продажа квартир в самом начале строительных работ крайне выгодна, так как затраты на кредитование резко снижены, а прибыль после продажи уже получена.

Жилищная недвижимость делится на:

1. Квартиры в многоквартирных домах. Такой тип новостроек возводят, исходя из закона №214, это должно обеспечивать юридическую защиту сделки с застройщиком.
2. Таунхаус. Такие сооружения строят по аналогичному закону, снижающему риски возникновения недоразумений.
3. Коттедж и загородный дом. Такие сооружения не имеют долевого участия, в связи с чем не защищаются законом №214. Участок под сооружением будет принадлежать вам, однако с застройщиком контактировать придется самостоятельно.
4. Апартаменты — тут нет возможности прописки. Их можно приобрести, в основном, в бизнес-центре. Так как апартаменты считаются сооружениями класса «премиум», рассматривать мы их не будем.

Многоквартирные дома представляют для нас больший интерес, так как на них имеется более высокий спрос и налаженная функциональная система. Далее рассмотрим именно их.

Такие сооружения бывают нескольких типов:

• Панельные сооружения строятся из панельных блоков. Они строятся достаточно быстро по принципу «Лего» и стоят не слишком дорого. Нередко такой тип сооружений имеет кривизну стен, различные щели и не самую лучшую изоляцию от шума и потерь тепла.
• Монолитные, залитые бетоном в опалубку. Они не дают усадку, имеют выровненные стены и хорошие параметры теплоизоляции. Фасад монолитных домов частично состоит из кирпичей.
• Блочные дома включают в себя положительные стороны домов монолитного типа и еще предоставляют возможность организовать устроить планировку в доме на свой вкус.

В наши дни монолитные постройки встречаются чаще всего, панельные конструкции находятся на втором месте по частоте строительства.

Застройщики утверждают, что современные панельные дома отличаются высоким качеством. Однако, стоимость таких сооружений в любом случае уступает монолитным зданиям.

Блочные здания завоевали лидерство благодаря свободному планированию внутренней обстановки, из-за чего их нельзя отнести к классу «эконом».

Новостройки могут принадлежать к классу «эконом», «комфорт», «бизнес» и «люкс». Первые два типа интересуют нас больше всего. Два последних типажа не так просто продаются, в особенности во времена кризиса. Расценки на них гораздо более нестабильны, нежели на сооружения типа «эконом».

Параметры жилого комплекса должна быть главным фактором выбора недвижимости.

Выделяют следующие типы застроек:

• Точечная застройка. В данном случае дом строится в районе с развитой инфраструктурой. Точечная застройка считается наиболее удачным и актуальным вариантом из-за сформированной инфраструктуры и отсутствия ближайших конкурентов.
• Мини квартальный тип застройки подразумевает размещение 2 – 5 домов неподалеку от развитой инфраструктуры массивных микрорайонов. Этот вариант достаточно хорош благодаря развитой инфраструктуре и небольшого количества конкурентов.
• КОТ – это метод, подразумевающий застройку массивных микрорайонов с не сильно развитой инфраструктурой (комплексное освоение территории). На массивных площадках здания чаще всего располагают по 5-6 домов. При этом приобретать новостройки для перепродажи в таких зданиях лучше до третьей очереди. После этого периода цены на рынке, вероятнее всего, снизятся, что повлияет на вашу прибыль.

Строительство подразумевает несколько шагов:

1. Приобретение или аренда участка;
2. Получение специальных документов;
3. Начальный этап продаж;
4. Начальный период строительных работ;
5. Период аккредитации ипотеки у банков;
6. Окончание строительных работ;
7. Сдача жилища комиссии государства;
8. Период подписи акта приема – передачи жилья владельцу;
9. Этап передачи ключей;
10. Обретение собственности на жилище.

По завершению подписи акта приема жилья и до периода оформления собственности мы не можем продать жилье, а это говорит о простое во времени приблизительно на шесть месяцев. Продажа по переуступку прав, согласно ДДУ, намного выгоднее.

Подведем итоги тенденций рынка новостроек:

• Жилище типа «эконом» пользуются наибольшей популярностью;
• Небольшие квартирки, такие как студии, пользуются меньшим спросом;
• Ипотека помогает провести около 40% сделок;
• Первичный рынок недвижимости вовремя получил поддержку государства. Спрос на нем выше нежели на вторичном;
• В последнее время прослеживается ужесточение законов в пользу покупателей жилья;
• Лучше отдать предпочтение домам с меньшим количеством конкурентов;
• Здания с небольшим количеством этажей являются лучшим вариантом;
• Доступность транспорта и инфраструктура играют большую роль.

Правила расчета рентабельности

Важнейшим шагом в процессе выбора жилья является проведение расчетов рентабельности. В случае, если доходы ниже 30% годовых, лучше проигнорировать объект. В таком случае время и силы окупятся нескоро.

Рентабельностью называют чистую прибыль/вложенные ресурсы * 100%

Приведем три главных способа приобретения недвижимости:

• Вложение собственных средств

• Ипотека

• Метод рассрочки.

Для начала рассмотрим вариант, подразумевающий вложение собственных средств:

Расценки на объект во время покупки – 1,8 млн руб.;

Расценки в период продаж – 3,2 млн руб.;

Время, ушедшее на строительные работы – 1,8 года;

Прочие расходы – 10 тыс. руб.;

Конечная прибыль = 3,2–1,8 = 1,4 млн руб.;

ROI = 1,4 / (1,8 + 0,01) * 100 % = 77,4 %;

ROI = 77,4 / 1,8 = 43 % в год.

В связи с тем, что объект крайне удачен, доходность так же на высоком уровне. На практике не слишком часто попадаются такие случаи, а приведен абстрактный вариант для определения уровня доходов. Итак, в этом случае прибыль составляет 43% годовых даже в случае приобретения за собственные деньги.

Теперь поговорим о рассрочке.

Расценки во время покупки – 1,8 млн руб.;

Расценки в период продаж – 3,2 млн руб.;

Время, ушедшее на строительные работы – 1,8 года = 22 месяца (если максимально округлить);

Прочие расходы – 10 тыс. руб.;

Первый взнос – 40 % = 1,8 * 0,4 = 0,72 млн руб.;

Платеж каждый месяц составляет 20 тыс. руб.;

ROI = 1,4 / (0,72 + 0,01 + 0,02 * 22) * 100 = 120 %;

ROI = 120 / 1,8 = 66,7 % в год.

В данном случае сумма доходов увеличилась. Рассрочка может быть разной: в данном случае предоставлена с 40% первого взноса. Иногда встречается рассрочка в 20% или 10% от первоначального взноса. Такая выгодность обусловлена попыткой привлечь деньги объектом в связи с отсутствием аккредитации банками на ипотеку.

В случае рассрочки не следует забывать о взносе, который необходимо платить каждый месяц. Самым неприятным моментом в случае рассрочки является потребность в ее закрытие перед подписью в акте приема квартиры. Это значит, что покупателя следует найти заранее возможно придется хорошенько сбросить цену.

Следующий случай подразумевает использование ипотеки:

Расценки при приобретении – 1,8 млн руб.;

Расценки во время продажи – 3,2 млн руб.;

Время, ушедшее на строительство – 1,8 года = 22 месяца (округлил в большую сторону);

Остальные расходы – 50 тыс. руб.;

Первый взнос – 20 % = 1,8 * 0,2 = 0,36 млн руб.;

Процент – 12 %;

Время кредита – 30 лет;

Платеж каждый месяц составляет 15 тыс. руб.;

ROI = 1,4 / (0,36 + 0,05 + 0,015 * 22) * 100 % = 189 %;

ROI = 189 / 1,8 = 105 % в год.

Средние объекты чаще всего имеют доходность в 60%. Важно обратить внимание на рост дополнительных затрат. Может потребоваться оформление страховки о потере трудоспособности.

Так как кредит берется с целью его закрытия методом перепродажи объекта, играет большую роль максимальный срок ипотеки и минимальные расходы на платеж, необходимый ежемесячно. Если квартира нужна в качестве доходной недвижимости, следует высчитать лучший срок ипотеки и сумму платежа.

Расчеты демонстрируют нам плюсы ипотеки в сравнении с остальными способами.

Итог

100 % оплата:

+ простейшая схема покупки и продажи;

+ отсутствие риска дополнительных затрат в случае непредвиденных обстоятельств;

– минимальный ROI и доход;

– максимальный порог входа.

Рассрочка:

+ компромисс по сложности проведения сделки между 100 % ной оплатой и ипотекой;

+ средний ROI и доход;

– внушительные платежи каждый месяц;

– внушительный порог входа;

– риск в случае возникновения непредвиденных обстоятельств.

Ипотека:

+ минимальный порог входа;

+ максимальный ROI и доход;

– непростой процесс приобретения и продажи, внушительная вероятность наличия кредитного брокера;

– риск в непредвиденных ситуациях.

Сообщение Инвестиции в недвижимость появились сначала на ЯфинансисТ.ру.