Как купить или продать недвижимость
Как продать недвижимость / купить недвижимость
Легкость осуществления сделок – это одно из основных достоинств биржевых инструментов. Сделки же, проводимые в реальном секторе, требуют много времени и определённых знаний. При работе с недвижимыми объектами обычно применяют аккредитивы или банковские ячейки (БЯ). Рассмотрим основные варианты того как продать недвижимость, правильно провести сделку.
Банковские ячейки и аккредитивы
Через БЯ происходит большинство таких сделок. В данном случае открывается индивидуальный банковский сейф и составляется договор, в котором прописываются условия доступа к его содержимому для обеих сторон. Как правило, арендатором БЯ выступает покупатель. Он же кладет в нее денежные средства. Продавец может их забрать после прохождения процедуры регистрации договора долевого участия или иного документа. Открытие БЯ позволяет защитить покупателя и продавца от мошеннических схем.
Главное отличие аккредитива от депозитарной ячейки – это безналичный расчет. При использовании аккредитива денежные средства находятся на банковском счёте. Открытие аккредитива тоже сопровождается составлением договора. Строительные организации предпочитают аккредитивы, а физические лица – ячейки.
Виды сделок по недвижимости
Всего различают три вида сделок:
- Заключение договора долевого участия;
- Покупка недвижимости по переуступке прав;
- Продажа из-под залога по переуступке.
Далее рассмотрим каждый из приведенных выше видов подробнее и узнаем как продать недвижимость или купить её в том или ином случае.
Договор долевого участия
Заключение договора долевого участия является самым легким и распространённым вариантом. Детально остановимся на том, что необходимо сделать и как купить недвижимость по ДДУ:
- выбрать строящийся объект и застройщика;
- проверить аккредитацию новостройки банковской организацией;
- получить одобрение на ипотечное кредитование;
- забронировать квартиру (платная услуга, которая составляет один-два процента от сделки);
- проконсультироваться с юристом;
- отправить договор долевого участия сотруднику банка;
- выбрать страховщика;
- собрать и оформить документы у нотариуса на прохождение регистрации договора долевого участия;
- подписать договор в офисе строительной компании;
- подписать ипотечный и страховой договоры в отделении банка;
- передать денежные средства через аккредитив или ячейку;
- отдать девелоперу полный пакет документов для дальнейшей регистрации договора;
- получить от строительной организации зарегистрированный договор долевого участия.
Иногородним инвесторам необходимо приехать в город, в котором осуществляется сделка. Заранее необходимо договориться с банком и девелопером о дате ее проведения. При покупке по договору цессии следует последовательно выполнить следующие действия:
- найти новостройку через любым доступным способом
- проверить аккредитацию строящегося объекта и вас как заёмщика банковской организацией;
- проверить кредитный договор в банке;
- подключить юриста;
- согласовать договор цессии права собственности с застройщиком;
- отправить договор долевого участия и договор цессии в банковскую организацию;
- выбрать страховщика;
- получить кредитные денежные средства;
- прописать условия для доступа к денежным средствам из БЯ;
- положить собственные и кредитные денежные средства в БЯ;
- подать договор цессии и кредитного договора в регпалату;
- сократить сроки регистрации (в столице это занимает десять дней, в Санкт-Петербурге услуга платная);
- получить договор переуступки прав требования, прошедший процедуру регистрации;
- забрать договор долевого участия.
Продажа/покупка из под залога и по переуступке прав
Остановимся на самом многоэтапном и сложном виде сделок. Как продать недвижимость по переуступке прав и из под залога:
- продавцу (частные инвесторы, паевые фонды, девелоперы) получить согласие банковской организации на продажу залогового имущества;
- покупателю получить аккредитацию банковской организацией;
- согласовать условия договора цессии между обеими сторонами;
- продавцу предоставить полный пакет документов в банковскую организацию;
- покупателю организовать независимую оценку залоговой недвижимости;
- осуществить сделку через БЯ, подписать ипотечный договор и договор цессии;
- согласовать и прописать условия доступа к содержимому БЯ (как правило, предоставление зарегистрированного договора цессии и расписки о получении денежных средств);
- покупателю получить кредитные деньги и поместить их вместе со своими в БЯ;
- написать заявление на снятие обременения в Росреестре;
- сократить сроки регистрации;
- продавцу забрать денежные средства из БЯ, закрыть кредит и получить справку о его досрочном погашении;
- уведомить девелопера о переуступке права собственности.
Перейдем к тому, как подобные сделки облагаются налогом. Если речь идет о договоре цессии, то законы о государственной кадастровой оценке здесь не работают. Объясняется это тем, что еще недостроенный объект не относится к недвижимому имуществу. По этой причине в договоре цессии можно писать реальную стоимость продажи. Остальную же часть денежных средств следует отнести к неотделимым улучшениям. К ним относят улучшения, которые невозможно отделить без причинения вреда недвижимому объекту. Сюда относят пристройку к дому, установленную вентиляционную систему, перекрытия и т.д.
Законопослушные граждане прописывают в договоре реальные данные и ждут уведомлений от налоговой инспекции. На сегодняшний день подобные налоги не приходят, однако все может поменяться и в обозримом будущем придется отдать государству тринадцать процентов от полученной прибыли.
Понизить стоимость квадратных метров при продаже после оформления собственности не выйдет. В договоре придётся указать кадастровую стоимость недвижимого имущества. Если же прибыль составила менее одного миллиона рублей, то человек освобождается от уплаты налога.
