20 ответов на вопрос, как зарабатывать на недвижимости

Важно не только удачное приобретение объекта недвижимости. Основная задача в получении с его помощью, причем пожизненно, стабильного дохода. Традиционные спекуляции по банальной формуле «купи – продай» не являются надежным вариантом. Подобные операции сильно зависят от ситуации на рынке. Кроме того, всегда существует риск возникновения неблагоприятных условий. Ниже рассмотрены подобные ситуации, не способствующие получению стабильного дохода. Основная цель в выборе максимально перспективных направлений, стратегий, позволяющих в течение длительного времени быть финансово обеспеченным человеком. Дальше приведен анализ наиболее выгодных вариантов.

Стратегия №1. Приобретение – Проведение ремонта – Продажа

Проверенный способ быстрого получения внушительной суммы, капитализации собственной прибыли с последующим вхождением в другой, более доходный проект. Стратегия отлично подходит, когда возникает необходимость в кратчайшие сроки набрать требуемую денежную массу.

Как реализовать без финансовых вложений? Вариант: найти человека, которого интересует приобретение квартиры. Клиентом в этом случае может оказаться инвестор, партнер, и даже просто приятель. Затем необходимо провести соответствующую подготовку старой квартиры, нуждающейся в ремонте, либо «сырой» жилплощади в новостройке. В обоих случаях придется довести недвижимость до «товарного» вида.

При наличии соответствующих умений можно провести самостоятельно ремонтные работы. В противном случае доведется нанимать мастеров. Обычно хватит месяца для проведения ремонта. По истечении этого периода происходит продажа недвижимости. Разница в стоимости ощутимая, может достигать до 50% прибыли.

Достаточно оформить несколько таких сделок, и полученного дохода вполне хватит для приобретения собственной квартиры. Можно отдавать предпочтение новостройкам, старым квартирам и даже особнякам. Это не принципиальный момент. Важно уяснить сам принцип получения прибыли. Покупка дешевой недвижимости без ремонта – продажа более дорогого жилья после ремонтных работ. Важно помнить о необходимости нотариального оформления всех документов.

Минус. Основная сложность в том, что можно не уложиться в предполагаемый бюджет. Во избежание таких последствий следует скрупулезно проводить подсчеты, внимательно отслеживать все тенденции рынка недвижимости, учитывать любые перемены.

Стратегия №2. Квартира в новостройке

Пока многоэтажка на этапе фундамента, застройщик активно ищет потенциальных покупателей. Есть возможность воспользоваться внушительными скидками, рассрочкой платежа. Не самый плохой вариант и ипотечный кредит на разумных условиях. Покупка недвижимости на этом этапе многократно выгоднее по сравнению с приобретением готовой квартиры.

Здесь также применима технология продаж, даже на начальном этапе. По мере продвижения строительства будет многократно увеличиваться стоимость квадратных метров. Нередко цена увеличивается несколько раз в течение одной недели. Именно поэтому так много граждан, освоивших прибыльную нишу, стремятся приобрести недвижимость на этапе фундамента.

Для получения ощутимой прибыли применимы разные стратегии. Можно приобрести и продать, не дожидаясь окончания строительства. В любом случае выросшая стоимость принесет доход.

Можно подождать, разделить готовую квартиру на несколько студий. Отлично себя зарекомендовала посуточная аренда. Стоит задуматься и об организации хостела. Если квартира на первом этаже, она, наверняка, заинтересует представителей бизнеса. Прибыльный вариант сдача помещения под магазин. Правда, требуется перевод недвижимости в нежилой фонд. Ниже описана эта процедура и ее перспективность.

Помимо ощутимых перспектив, имеются два минуса. Необходимо ждать определенное время (год и более), пока закончится строительство. Кроме того, не всегда есть твердая уверенность в том, что работы ведет порядочная компания. Хватает мошенников. Объект замораживается на неопределенное время. Во избежание подобных последствий необходимо иметь дело только с добросовестным застройщиком, фирмой с незапятнанной репутацией.

Стратегия №3. Объекты недостроя

Ситуации, становящиеся настоящей проблемой для одних граждан, предприимчивым лицам приносят неплохую прибыль. Точный подсчет в сочетании с умением торговаться, позволяют энергичному человеку выгодно приобрести недострой, и обеспечить стабильный доход. Важно правильно вести диалог с собственником, указывать ему на недостатки недвижимости, добиваться скидки.

После завершения сделки на базе недостроя можно организовать студии. Проверенными вариантами являются посуточная аренда, открытие хостелов или мини-отелей. Стоит задуматься о приобретении в складчину (долевом участии). Также не нужно отбрасывать возможность краудинвестинга, проще говоря, народного инвестирования. То есть, для окончания строительства дома используются чужие деньги. Один из этажей можно оставить для собственных нужд. Остальная площадь подлежит сдачи в аренду. Вариантов немало, важно активно подключать фантазию и просчитывать изначально перспективность идей.

Минус в том, что можно ошибиться при подсчете предполагаемых финансовых затрат на достройку и ремонтные работы. Вариант прибыльный, но предусматривает немалые вложения.

Стратегия №4. Перевод объекта из жилого фонда в нежилой

(Вариант для бизнеса)

Стратегия идеально подходит гражданам, занимающимся собственным бизнесом, столкнувшимся с необходимостью его расширения. Требуются дополнительные помещения, причем важно сэкономить на их аренде. В отдельных случаях намного выгоднее приобрести нужную недвижимость, чем регулярно платить за ее временное использование. Переоформленная бывшая квартира становится отличным решением.

Стратегия также позволяет сдавать недвижимость в аренду другим предпринимателям. Отличный вариант для магазинов, салонов, нотариальных контор, и это далеко не полный список. Есть возможность пристройки дополнительных помещений, что также увеличивает площадь недвижимости (размер прибыли).

Минус связан с традиционной отечественной бюрократией. Часто доводится тратить массу времени для оформления соответствующих документов.

Стратегия №5. Перевод недвижимости из нежилого фонда в жилой

Сложно реализовать в одиночку, не обладая внушительной суммой. Однако, при долевом участии либо подборе группы инвесторов стратегия очень быстро начинает приносить прибыль. Для ее реализации следует найти соответствующее нежилое строение больших размеров. Важно, чтобы в помещениях были высокие потолки. Существенным моментом является возможность увеличения площади. Как вариант, достройкой второго этажа. Увеличение площади соответствующим образом скажется на размере получаемого в итоге дохода.

Важно удачно выбрать территорию, на которой можно беспрепятственно организовать заселение граждан. Бывшие нежилые помещения, трансформированные соответствующим образом, нетрудно превратить в общежития для студентов или хостелы. Стоит позаботиться и об организации здесь заведений (кафе), торговых точек, предприятий сферы обслуживания, клиентами которых будут жильцы. То есть, помимо получения прибыли благодаря аренде жилья, удастся обеспечить дополнительный доход.

Для реализации стратегии подходят пустующие помещения, которых предостаточно во всех регионах страны, бывшие предприятия, склады, даже гаражи и подвалы. Есть возможность перевода и земельных участков, изначально предназначавшихся под разные виды сельскохозяйственной деятельности, а также ДНП и СНТ, в категорию земли под индивидуальное жилищное строительство.

К минусам следует отнести дополнительные затраты денег и времени. Процесс можно существенно ускорить при наличии команды профессионалов.

Стратегия №6. Преобразование крупных офисных помещений в мини офисы

Разделенный офис обеспечивает больший доход по сравнению с арендой помещения целиком. Принцип активно работает не только в сфере недвижимости. Он используется продавцами автомобильной техники, покупающими транспортные средства с последующей продажей запчастей. Аналогичная ситуация с разделом крупных компаний на доли. Также неоднократно подтвердили свою эффективность оптовые закупки товаров с последующими розничными продажами.

В максимально упрощенном виде стратегия выглядит так – покупка «чего-то большого» с последующим разделением на «несколько маленьких» и получением большего дохода. Следует воспользоваться и возможностью субаренды. Важно, чтобы владелец недвижимости не возражал против разграничения принадлежащих ему помещений. В таком случае заметная экономия, без необходимости вложения собственных средств. Оплата хозяину проводится «чужими» деньгами. Доход от субаренды за вычетом оплаты аренды и формирует чистую прибыль. С одновременной экономией удается добиться ощутимо большего дохода.

Среди несущественных минусов необходимость удачного выбора места. Важно быть уверенными в том, что на территории существует спрос на небольшие офисные помещения. Также нужно изначально определить, насколько затратная по времени и финансам переделка недвижимости. Наличие эффективной команды ощутимо упрощает задачу.

Стратегия №7. Аренда офисов на час

Описанный выше способ предусматривает деление не только площади, но и времени. Можно сдавать помещения на строго определенное время, от одного часа. Вариант также прибыльнее по сравнению с долгосрочной арендой. Для реализации стратегии подходят не только офисы, помещения коммерческого предназначения. Она великолепно зарекомендовала себя и в случаях с почасовой арендой квартир, особняков, включая дачи и коттеджи.

Выгоду можно увидеть на примере одного офиса. Прибыль от его аренды (долгосрочной) равна 40 тысячам рублей в месяц. Если клиенту необходимо организовать деловую встречу, презентацию, провести переговоры, заключить сделку, обычно хватает одного часа. Стоимость услуги 500 рублей. Сумма кажется смехотворной для человека, стремящегося к стабильно высокому доходу.

Однако, офис предполагается сдавать ежедневно по 10 часов, в течение 22 дней. Если организовать надлежащую рекламу, можно добиться 80% «загруженности» помещения, то есть до 8 часов ежедневно. Простой подсчет: 22 х 8 = 176. Таким образом, ежемесячно клиенты арендуют не менее 176 часов. А теперь наиболее неожиданный (и приятный) момент. Умножаем хронометраж аренды на стоимость одного часа. В итоге 176 часов х 500 рублей = 48000 рублей. Таким образом, почасовая аренда офисного помещения способна принести вдвое больший доход. Ежегодная прибыль при 8-часовой ежедневной аренде превышает полмиллиона рублей. Если быть уж совсем точными, то она равна 576 000 руб. Это благодаря одному помещению. Однако, ничто не мешает организовать несколько таких офисов.

Минус в том, что такой вариант вложений сложно назвать «классическим» пассивным доходом. Необходимо постоянно заботиться о стабильном потоке клиентов. Нужно продумать рекламную деятельность. Также необходим эффективный персонал. Тут не обойтись без команды.

Стратегия №8. Организация субаренды квартир посуточно

Отличный вариант для старта. Можно изначально не располагать собственной квартирой. Также нет нужды в больших суммах. В определенных случаях обеспечить прибыль можно без первоначальных вложений.

Суть заработка в том, чтобы на длительное время снять жилье. При этом оплата владельцу квартиры проводится ежемесячно. Арендованная жилплощадь сдается посуточно другим лицам. Желательно изначально договориться с арендодателем о правах на субаренду. Впрочем, отдельные граждане успешно занимаются таким бизнесом, а хозяева жилья остаются в неведении.

Когда наладится дело, стоит снять (на правах субаренды) несколько квартир, и подобрать требуемый персонал. Обязанности по поиску клиентов можно переложить на плечи других людей (партнеров, наемных сотрудников). Если оптимизировать работу, несложно добиться ежемесячных 200% рентабельности.

Минус в необходимости заботиться о постоянной заселенности квартиры. Выше отмечено, эти обязанности можно поручить другим (ответственным) людям. Когда удастся наладить успешную посуточную аренду одной квартиры, следует задуматься о необходимости расширения бизнеса, подборе новых жилищ с правом субаренды. Естественно, такой подход способствует увеличению прибыли.

Стратегия №9. Открытие хостелов, капсульных отелей и общежитий

Хотя оба вида деятельности кажутся идентичными, и рассматриваются в одном блоке, между ними колоссальная разница. Общежития фактически являются набором койко-мест. Владельцы таких заведений редко заботятся о том, в каком состоянии помещения, насколько жильцы придерживаются правил гигиены, соответствуют ли комнаты санитарным нормам. Соблюдение чистоты и порядка тут не на первом месте. Естественно, поселяется соответствующая «публика», явно не из числа граждан, готовых много платить за ночлег.

В какой-то степени это выгодный бизнес. Однако, необходимо постоянное присутствие владельца, либо сотрудника, который будет следить за порядком. Впрочем, обычно колоритные жильцы (бедные трудовые мигранты, попрошайки, наркоманы, бродяги) не особо придерживаются требований, зная, что их выселят лишь в исключительных случаях. Можно постараться превратить набор койко-мест в относительно приличное заведение, но это стоит немалых усилий, постоянных конфликтов с постояльцами, да и не факт, что окупятся затраты.

Хостелы можно считать перспективной альтернативой. Это совершенно иной уровень предоставления жилья. Тут останавливаются командировочные граждане, любители путешествий, творческие личности. Хостелы вполне можно считать своеобразным сообществом, хотя далеко не все постояльцы задерживаются в них на длительное время. Однако, даже непродолжительного пребывания там культурных граждан с лихвой хватает для создания особой атмосферы уюта, порядка, спокойствия. В отличие от комнат с койко-местами, хостелы оборудованы бытовой техникой. Также имеется доступ в интернет, телевидение, территории для общения, настольных игр.

Перспективным направлением являются и капсульные отели. Фактически это хостелы, но иного уровня. В них есть возможность расширения количества постояльцев за счет двух- и трехъярусных кроватей.

Минусом является необходимость поиска соответствующего помещения. Также необходимы вложения в ремонт, переустройство, обеспечение (в случае с хостелами) требуемыми техническими средствами. Придется позаботиться о специальных кроватях в несколько ярусов, мебели и других неотъемлемых атрибутах комфортного проживания. Впрочем, вложения не только быстро окупаются, но и способны приносить стабильную высокую прибыль.

Стратегия №10. Сдача в аренду квадрахаусов, дуплексов, таунхаусов

Прибыльный вариант, но требующий ощутимых изначальных вложений. Впрочем, вкладываемые средства окупаются в течение сравнительно короткого времени. Естественно, если дело организовано с умом, в идеале – в кооперации с инвесторами, деловыми партнерами. Приобретение танхауса предполагает фактически получение в собственность дома, полностью готового к проживанию. Нет нужды в ремонтных работах. Заселить первых съемщиков жилья можно практически через час после оформления соответствующих документов на право собственности.

Танхаусы принадлежат к дорогому сегменту недвижимости. Естественно, цена продиктована спросом. Таким образом, можно всегда рассчитывать на стабильное наличие клиентов. Применимы разные стратегии, начиная разделением недвижимости на студии, посуточной арендой, и заканчивая возведением дополнительных строений (пристроек к дому), расширяющих диапазон способов получения дохода. Здесь же можно самому жить, будучи в курсе всего происходящего в танхаусе, обеспечивая дополнительные услуги постояльцам. Есть вариант дополнительной платы за пользование жильцами интернетом и парковкой.

О минусе написано выше. Необходимы ощутимые вложения. При отсутствии необходимой суммы для столь дорогой покупки можно оформить ипотеку. Не нужно опасаться последствий. При обдуманном подходе прибыль не только перекроет выплаты по кредиту, но и позволит чувствовать себя обеспеченным человеком, располагающим средствами для расширения бизнеса.

Стратегия №11. Недвижимость за городом

Перспективная ниша. В последние десятилетия наблюдается четко выраженная тенденция, стремление горожан обосноваться подальше от шума, загазованности, суеты. Спрос на загородную недвижимость растет одновременно с расширением городов. Однако, следует учесть существенное обстоятельство. Человеку, привыкшему к благам цивилизации, непросто привыкнуть к «удобствам во дворе», мытью в речке, печке на дровах.

Чтобы привлечь клиентов, придется позаботиться о надлежащем состоянии загородных домов, обеспечить их водоснабжением, отоплением, доступом в интернет. В таком случае можно рассчитывать на большое количество граждан, желающих провести время ближе к природе.

Модно продавать загородную недвижимость. Отлично себя зарекомендовала аренда (продолжительная и краткосрочная) жилищ. В общем, подходят многие стратегии, применяемые к городской недвижимости. Особенно перспективным выглядит стремительное развитие экотуризма. Благодаря отдыхающим гражданам можно получать внушительный доход.

Важно учесть специфику территории, просчитать вероятность спроса. Загородные дома следует приобретать не только ближе к лесным массивам. Отличным вариантом станет недвижимость рядом с курортными зонами и пляжами. Там большой спрос на кратковременную аренду.

Минус в том, что необходимо заниматься поиском клиентов. Также во многих случаях требуются ощутимые вложения для приведения загородных жилищ (изначально без удобств) в привлекательное состояние. Однако, цена на такую загородную недвижимость пока сравнительно невысока. При предприимчивом подходе очень быстро компенсируются все затраты.

Стратегия №12. Недвижимость за границей

Вкладывая деньги в объекты за рубежом, можно обезопасить себя от кризисных явлений на родине. В настоящий момент выгодные вложения доступны в разных уголках земного шара. Среди европейских государств наиболее привлекательными выглядят Кипр, Болгария, Греция, Испания. В Северной Америке перспективными остаются США. Среди южноамериканских государств стоит выбрать Бразилию. В азиатском регионе следует обратить внимание на Китай, Арабские Эмираты, Индию, Таиланд. Отличным вариантом станет Турция.

Перечень актуален в настоящий момент. Вполне вероятно, он будет меняться (дополняться) в зависимости от геополитических перемен в мире. Также важно отметить, уровень дохода от недвижимости существенно отличается в разных странах. Она непосредственно зависит и от выбранного направления деятельности. Часто речь идет о прибыли 100% ежегодно, но всегда существует возможность достичь такого показателя в течение месяца.

Для заграничной недвижимости применимы те же стратегии, которые эффективны на родине, включая строительство, офис на час, субаренду, посуточную сдачу жилья. Важно ориентироваться в ситуации, учитывать особенности региона, тенденции рынка, изменения спроса.

Минусов несколько, и важно уделить каждому должное внимание. Для операций с недвижимостью за границей доведется в большинстве случаев побывать в той стране, оформить соответствующие документы. Также придется найти ответственный и добросовестный персонал из числа местных жителей, если в планах скорое возвращение на родину. Впрочем, современные средства коммуникации существенно упрощают эти моменты.

Помимо этого всегда существует риск природных катаклизмов, кризиса в экономике и даже начала вооруженного конфликта. Впрочем, от подобных явлений не застраховано ни одно государство.

Стратегия №13. Участие в аукционах недвижимости

Продажа «с молотка» позволяет нередко приобрести многократно дешевле перспективную недвижимость. Среди лотов часто появляются особняки, дачи, квартиры, нежилые помещения. Низкая стоимость обусловлена разными факторами. Часто так проводится продажа имущества должников. Не вдаваясь в детали, причины невысокой цены, можно быть уверенными в том, что участие в аукционах является перспективной деятельностью. Приобретенную недорого недвижимость можно впоследствии продать с большой выгодой.

Этот вариант стоит совмещать с другими стратегиями, подбирая оптимальную возможность получения прибыли. Важно быть максимально проинформированными перед принятием решения об участии в торгах по конкретному лоту.

Аукционы проводятся в разных регионах страны. Однако, это вовсе не предусматривает необходимость частых переездов. Можно воспользоваться режимом онлайн. Таким же способом (дистанционно) удается искать покупателей, совершать продажи. Купленную на аукционе недвижимость можно как сразу попытаться продать по рыночной стоимости, так и использовать для получения долгосрочной прибыли, подключив наиболее подходящую из описанных тут стратегий.

Минус состоит в том, что необходима достоверная информация о покупаемой недвижимости. В противном случае можно приобрести бесперспективный объект в депрессивном регионе, который надолго станет «мертвым грузом».

Стратегия №14. Разделение земельного участка

Простой и не особо затратный вариант. Используется тот же принцип, что и в случае разделения крупного офиса. Разница лишь в том, что речь идет о земельном наделе, а не о помещении. Изначально следует приобрести большой участок. Площадь от 8 соток. Далее нужно разделить его не меньшие участки в соответствии с земельным кадастром. Важно помнить о существенном моменте. Закон предусматривает минимальный участок размером 4 сотки.

После раздела достаточно продать отдельные (малые) участки. Разница в стоимости и составляет прибыль. Размер дохода существенно отличается в зависимости от региона. Естественно, цена выше в столице и крупных городах.

Не обязательно заниматься продажей всей разделенной земли. Стоит рассмотреть вариант сдачи в аренду. На отдельных участках можно построить жилую либо коммерческую недвижимость, хозяйственные объекты. Впоследствии появится возможность их сдачи в аренду, либо использования другой доходной стратегии. Тут работает описанный выше принцип приобретения «целого» с последующей его продажей «кусками».

Необходимость продуманного подхода является единственным минусом. Важно правильно выбрать участок, в перспективном районе. В противном случае можно ждать десятилетиями, но так и не дождаться прибыли.

Стратегия №15. Приобретение или аренда недвижимости у государства

Ввиду колоссальных перемен, произошедших несколько десятилетий назад, в стране оказалось огромное количество «лишних» объектов. Сейчас в любом регионе хватает неиспользуемой недвижимости, по-прежнему пребывающей в государственной собственности. Если поискать, то несложно обнаружить не только пустой склад, гараж, детский сад, земельный участок, но и общежитие, товарную базу и даже заброшенную воинскую часть.

Все, что «лежит без толку» на балансе государства, может приносить пользу. Теоретически такие объекты дешевле их реальной рыночной стоимости. Однако, препятствием нередко является бюрократия. Многие соотечественники, пытавшиеся купить или арендовать такую недвижимость, сталкивались со «специфическим поведением» чиновников. В итоге им доводилось отказываться от своей затеи.

Упорство, в сочетании со связями, способно пробить бюрократическую стену. Необходимо заручится поддержкой профессионалов, опытных специалистов, умеющих «решать вопросы». Нужно сразу быть морально (нередко и материально) готовыми к тягомотине либо «серой схеме» заключения сделки.

Минусом является необходимость договариваться с чиновниками, заботящимися о личной выгоде, подключать опытных юристов. Нередко сделки заключаются на не совсем законных основаниях. Имеет место применение «серых схем». Можно попытаться все сделать по закону. В таком случае потребуется намного больше времени (и нервов).

Стратегия №16. Преимущества покупки прав аренды

Может послужить следующим шагом при оформленной ранее субаренде. Разница в том, что приобретение прав позволяет на вполне законных основаниях пересдавать объекты арендуемой недвижимости. При достижении такой договоренности с владельцем нет необходимости скрывать от него «свой небольшой бизнес», тайком от хозяина сдавать квадратные метры третьим лицам.

Естественно, покупка прав аренды предусматривает соответствующие расходы. Однако, обладание таким документом позволяет вести официально дела, причем с состоятельными клиентами. В итоге удается подняться на качественно новый уровень дохода.

Выгода в том, что аренда оформлена на длительный срок. Естественно, при таком варианте ощутимо меньшая сумма оплаты. Сдавать недвижимость предполагается краткосрочно, с ежемесячным доходом, и без лишних вложений.

Минус и способы его избежать. Наступит момент, когда закончится срок пользования недвижимостью. Придется ее возвращать хозяину, теряя при этом источник прибыли. Три способа решения вопроса:

1. Убедить владельца продать недвижимость;
2. Склонить хозяина к продлению срока аренды;
3. Изначально оформить документы (аренды) на продолжительный срок.

Показательным является пример Таиланда. Там активно оформляются договора аренды на срок до 99 лет. Естественно, по истечении столь внушительного периода вопрос не будет волновать нынешнего нанимателя недвижимости, равно как и ее хозяина.

Стратегия №17. Доход на «мертвых метрах».

Многие соотечественники жалуются на нехватку средств. При этом они не подозревают, что «ходят по деньгам». Речь не о вероятных спрятанных под полом сокровищах. Однако, неиспользуемая недвижимость, не приносящая пользы (прибыли) владельцам, вполне способна превратиться в настоящий неиссякаемый клад. Для этого вовсе не нужно быть финансовым гением.

Немало владельцев двух, трех, и даже четырехкомнатных квартир, которым хватает одного или двух помещений. Оставшуюся жилплощадь вполне можно использовать для получения прибыли, начиная обычной сдачей постояльцам. Есть владельцы загородных домов, особняков в деревнях, малых городах в глубинке, оставшихся в наследство. Нынешние хозяева редко туда наведываются, недвижимость пустует, а могла бы приносить доход.

Ничто не мешает сделать пристройку к дому. Даже пустующий либо заваленный хламом балкон есть возможность превратить в источник прибыли. Аналогичная ситуация с неиспользуемыми гаражами. Проявив немного сообразительности, при необходимости сделав небольшие вложения, можно получать доход с «мертвых метров», причем стабильно и в течение длительного времени.

Минусы отсутствуют, поскольку используется недвижимость, являющаяся собственностью конкретного человека, желающего заняться своим небольшим бизнесом. В отдельных случаях необходимо получить разрешения в соответствующих инстанциях, например, при застеклении балкона, перепланировке помещений, возведении пристроек. Однако, эти затраты компенсируются с лихвой.

Стратегия №18. Перспективы краудинвестинга – народного инвестирования

Тема не новая для западного мира. На постсоветском пространстве она пока слабо развита, что способствует активному освоению ниши предприимчивыми гражданами. Суть коллективного финансирования (или народного инвестирования) в том, что группа лиц вкладывает собственные деньги в определенные проекты. Впоследствии проценты от прибыли распределяются между вкладчиками. Фактически идет речь о разновидности складчины. Этот вариант необходим, когда отсутствуют иные формы финансирования бизнес-проектов, прибыльных систем, перспективных коммерческих идей.

Размеры вложений существенно отличаются в зависимости от конкретного случая. Необязательно нужно вкладывать крупные суммы. Приемлемы и микроинвестиции. Правда, в таком случае ощутимо ниже доход участвующих в краудинвестинге физических лиц.

Систему можно эффективно использовать и для операций с недвижимостью. Есть два варианта, стать рядовым участником складчины, либо ее организатором. Оба обладают своими преимуществами. Первый вариант позволяет минимизировать вложения в бизнес с недвижимостью. Он прекрасно подходит для новичков, служит многообещающим стартом. Достаточно вложить деньги, подписать соответствующие документы, и дожидаться выплат процентов. Типичная модель пассивного дохода.

Второй вариант является смесью больших перспектив и внушительной ответственности. Организатору необходимо заниматься всеми вопросами, включая поиск клиентов и регулярную публичную отчетность. Однако, именно такой вариант позволяет реализацию крупных проектов, предоставляет внушительную свободу действий, осуществление масштабных замыслов.

Минус связан с тем, что организаторы могут оказаться обычными мошенниками, основателями очередной финансовой пирамиды. Во избежание последствий необходимо обдуманно принимать решение об участии в краудинвестинге, сотрудничать только с лицами (компаниями), обладающими незапятнанной деловой репутацией, уже реализовывавшими успешно ранее подобные проекты.

Стратегия №19. Посредник при заключении сделок

Вложения (финансовые) «нулевые» для этого направления деятельности. Однако, для успешного вхождения в посреднический бизнес необходимы организаторские способности, умение общаться с людьми, четко выраженные черты лидера. Сила убеждения тут играет основополагающую роль. Важно умение вести переговоры, аргументировано отстаивать определенную позицию, склонять собеседника к компромиссу. Фактически стратегия предоставляет возможность конвертирования интеллектуального потенциала в материальный капитал, причем она идеально подходит и для операций с недвижимостью.

Важно основательно разбираться в вопросе, создавать впечатление настоящего профессионала. Лишь в таком случае можно рассчитывать на доверие потенциальных клиентов. В современных условиях бизнес переходит на качественно новый уровень. Поиски продавцов, покупателей, деловых партнеров, инвесторов являются важным элементов предпринимательской деятельности. Многие солидные бизнесмены и даже крупные компании предпочитают делегировать эти обязанности специалистам «со стороны», а не держать в своем штате команду «переговорщиков».

Следует заботиться о собственной репутации, не участвовать в сомнительных сделках. Рост доверия прямо пропорционален вероятности увеличения прибыли. Не обязательно в одиночку (даже на начальном этапе) заниматься всеми вопросами. Можно сформировать эффективную команду специалистов в требуемых направлениях.

В подтверждение того, насколько перспективная ниша, можно привести несколько крупных компаний, занимающихся исключительно посредническими услугами. При этом они не располагают собственными объектами недвижимости, лишь помогают покупателям и продавцам, арендодателям и съемщикам найти друг дружку.

Минусы практически отсутствуют. Нет необходимости во вложениях. Следует лишь эффективно наладить работу, заслужить доверие, помнить о важности репутации.

Стратегия №20. Бизнес на передвижных домах.

Вариант того, как зарабатывать на недвижимости, в данном случае ориентирован на любителей длительных путешествий. Далеко не всегда есть желание сутки напролет проводить в вагоне поезда. Намного привлекательнее выглядит возможность отправиться в путь автомобилем, и при этом располагать всеми условиями для комфортного ночлега и отдыха. Автофургоны все чаще используют туристы. С помощью домов на колесах легко решается проблема проживания во время отпуска. Нет необходимости в аренде жилья. Остановиться можно практически в любом месте. Кроме того, уютный ночлег обеспечен уже во время пути.

Дома на колесах сложно отнести к категории недвижимости в классическом понимании. Впрочем, это не настолько важно, главное, что автофургоны могут обеспечивать неплохую прибыль. Можно предоставлять аренду таких домов. Хорошим вариантом станет и их продажа.

Предостаточно вариантов. Мобильные дома (автомобиль плюс трейлер) можно сдавать (продавать) как целиком, так и только прицепы. Дополнительную прибыль удастся получить, если обеспечить автофургоны телевидением, доступом в интернет, средствами гигиены, постельными принадлежностями и другими благами цивилизации.

Важно помнить, что на подобные транспортные средства должны быть в порядке все документы.

Минус, пожалуй, только в том, что наниматель мобильного дома может скрыться в неизвестном направлении вместе с автофургоном. Естественно, это шутка. При правильном оформлении документов аренды исключены любые неожиданности. Пока никто не отменял страховку транспортных средств.

Стратегия №21. Доход от смежных видов бизнеса, связанных с недвижимостью

Помимо многочисленных вариантов, предусматривающих непосредственное использование недвижимости для получения прибыли, существуют другие (смежные), не менее прибыльные направления. Сам факт владения квадратными метрами не является гарантией получения дохода. Потенциальная прибыль прямо пропорциональна состоянию предлагаемых клиентам объектов: квартиры, офиса, особняка, студии.

Необходимо обеспечить соответствующее состояние помещениям. Для этого требуются ремонтные и строительные работы, услуги проектировщиков и дизайнеров. Часто не обойтись без команды опытных специалистов. Именно здесь появляется возможность для заработка. Если человек мастер в каком-либо из этих направлений, можно рассчитывать на получение неплохого дохода.

Впрочем, можно подобрать и возглавить строительную бригаду, коллектив ремонтников, сформировать целую фирму. Есть вариант заработать на аренде строительной техники, уборке помещений, вывозе мусора. Здесь обширные возможности.

Минус в том, что доход приносит не сама недвижимость, а работы по ее совершенствованию. Впрочем, не настолько существенно, как получать деньги.

Стратегия №22. Правильный выбор. Поиск новых стратегий как зарабатывать на недвижимости

После ознакомления со столь внушительным объемом полезной информации наступает момент перехода к активным действиям. Непросто в многообразии вариантов сразу определиться с оптимальным выбором. Каждое направление кажется перспективным, сулящим ощутимую прибыль.

Реализация любой идеи начинается с первого шага. Важно изначально просчитать последующие действия. Однако, не стоит бесконечно долго затягивать с принятием решения. Промедление равносильно не только отсутствию прибыли, но и риску потери возможностей. Впору вспомнить изречение Марка Ярнела. Он утверждал, что добиться эффективной работы системы можно лишь в том случае, когда работает человек (автор идеи).

Важно стремиться к оригинальности, нестандартному подходу. Именно таким способом добились огромного состояния многие миллиардеры. Если нет желания (возможности) проявлять креативность, ниже приведены 3 подсказки. Они пригодятся для старта. Впоследствии в любом случае доведется придумать собственные, наиболее эффективные варианты.

• Выбор наиболее приемлемой стратегии с учетом собственных материальных возможностей.

• Провести анализ возможных рисков

• Общение с местными предпринимателями, социальными работниками, лицами, контактирующими с большим количеством граждан. Разговор позволит уяснить ситуацию в конкретном населенном пункте, наличие спроса на определенные виды недвижимости.

• Изучив спрос, следует адаптировать к нему имеющуюся недвижимость, организовать именно такие услуги (виды деятельности), которые принесут доход.

Главное, ДЕЙСТВИЕ, а не размышление. Бесконечное изучение теории, боязнь ошибок, страх перед первым шагом никогда не приведут к ожидаемым результатам. При таком подходе можно превратиться в неимоверно умную личность, но так и не добиться достатка.

Каждый человек является своей собственной (и самой лучшей!) стратегией.

Сообщение Как зарабатывать на недвижимости появились сначала на ЯфинансисТ.ру.

Как определить надежность застройщика

При покупке недвижимости очень важно правильно оценить надежность застройщика. От этого зависит успешность инвестирования. Когда дом достроен и сдан в эксплуатацию, то недвижимость можно продать и выйти, как минимум, в ноль. Но если строительство затянется на длительное время, то это обойдется инвестору довольно дорого. По этой причине при выборе варианта покупки квартир в новостройках нужно всесторонне проанализировать деятельность застройщика, чтобы оценить потенциальные риски.

Например, если имеется выгодный вариант покупки недвижимости, но застройщик до этого момента еще не построил ни одного здания в данном городе, то от приобретения такого объекта лучше воздержаться.

Главные критерии оценки компаний, занимающихся строительством:

• опыт работы;
• репутация;
• наличие разрешительных документов;
• финансовые возможности застройщика;
• форма договоров.

Репутация застройщика и опыт работы

Первым делом необходимо проанализировать репутацию застройщика. Для этого можно посетить городские порталы и форумы, посвященные недвижимости. Часть информации можно найти на сайте компании, занимающейся строительством данного объекта, а также в специализированных группах в социальных сетях.

Следующим шагом является проверка опыта работы. Нужно поискать информацию о количестве сданных объектов в конкретном городе. Чем их будет больше, тем лучше. Значит у компании налажено взаимодействие с городской администрацией, что помогает быстрее решать возникающие проблемы. Это очень важный момент, так как от этого во многом будет зависеть срок сдачи в эксплуатацию. Обычно количество сданных объектов и опыт работы застройщики публикуют на своих официальных сайтах. Также можно воспользоваться поисковыми системами, чтобы узнать подробнее о сданных объектах.

Немаловажным критерием позволяющим оценить надежность застройщика считается и время пребывания на рынке конкретного застройщика. Специалисты рекомендуют выбирать те компании, которые начали свою деятельность в 2007 году и ранее. Эти застройщики смогли пережить сильный экономический кризис 1998 года, когда государство не оказывало вообще никакой поддержки. Подобные компании заслуживают доверия. Они способны решить проблемы даже в самых сложных ситуациях.

После этого необходимо проанализировать различные статьи в СМИ, касающиеся конкретного застройщика. Из них можно узнать много ценной информации. Параллельно следует почитать отзывы клиентов о компании и посмотреть другие публикации по данной компании, воспользовавшись поисковыми системами. К примеру, многие компании после крупных неудач проводят ребрендинг. Поиск от Яндекс или Google позволит выяснить, какие негативные события были в прошлом у данного застройщика. Также нужно обратить внимание на задержки сроков ввода в эксплуатацию свыше трех месяцев. По фактам таких задержек следует выяснить их причины, чтобы сделать объективные выводы. Стоит понимать, что если задержка составляет до 6 месяцев, то это является нормальной ситуацией. Важным является и соотношение проваленных проектов и успешных объектов. Например, у компании сдано в эксплуатацию 20 объектов, а серьезные проблемы возникли лишь с одним из них.

Обязательно нужно поискать информацию о владельцах компании. Иногда поиск может выдать довольно интересную информацию для размышления. Чтобы оценить финансовое состояние застройщика, желательно обратить внимание на наличие комплексных объектов. Также нужно узнать, занимается ли застройщик созданием соответствующей инфраструктуры или только возводит жилые здания.

Проектная декларация

Еще одним важным пунктом анализа является проверка проектной декларации. Она должна быть выложена на сайте застройщика. Если же на сайте ее нет, то лучше не рассматривать такую недвижимость. Компания обязательно должна разместить декларацию в открытом доступе. Если в ней компания укажет неверные сведения, то это влечет за собой уголовную ответственность. Поэтому отсутствие на сайте такой декларации является явным признаком того, что с объектом далеко не все в порядке.

Застройщик может заниматься реализацией недвижимости не только от своего имени, но и с помощью других организаций. В том случае, когда продажей объектов занимается дочерняя компания, следует проверить информацию о ее учредителях. Среди них должен фигурировать застройщик в качестве основного держателя активов. Желательно, чтобы на документах, которые составляет дочерняя компания, присутствовал логотип застройщика. Информацию о стоимости недвижимости всегда следует уточнять у менеджеров. Дело в том, что цена, указанная на сайте или в рекламе, может не соответствовать действительности. Рекомендуется также узнать, какая была цена на квартиры в момент начала продаж.

На что обратить внимание при просмотре проектной декларации

Грамотно проанализировав информацию из проектной документации, можно почерпнуть ряд ценных сведений. К примеру, в ней приводится информация о юридическом лице, которое будет фигурировать в документах. Нужно понимать, что большинство современных крупных застройщиков действуют от имени дочерних организаций.

В декларации указываются цели строительства, а также этапы возведения объекта и сроки. В декларации можно увидеть и разрешительные документы, в том числе разрешения на землю и строительство. Земельный участок может быть собственностью застройщика или находиться в долгосрочной аренде. Нужно обратить внимание, чтобы срок аренды земли не закончился ранее, чем будет сдан объект в эксплуатацию.

Рекомендуется сравнить фактический адрес объекта с тем, что приводится в декларации. Также необходимо проверить срок окончания разрешения на строительство, чтобы он не наступил раньше, чем объект будет сдан. Среди других важных сведений, указанных в проектной декларации, стоит отметить финансовые данные застройщика. Должны быть указаны его экономические показатели за текущий год, а также наличие кредитов и различных задолженностей. Если у застройщика имеются долги, то обязательно стоит узнать, почему образовалась задолженность.

Договор с застройщиком

Очень важно обратить внимание на форму договора. Компания может приступить к началу продаж после того, как соберет все необходимые документы. Для этого применяется ДДУ. Но в связи с тем, на оформление ДДУ может уйти несколько месяцев, застройщик не имеет доступа к деньгам. Они все это время хранятся на счету, а доступ откроется лишь тогда, когда договор будет полностью согласован с представителями Регистрационной палаты. Поэтому некоторые компании используют схему, позволяющую обойти данное ограничение.

Заключается ПДДУ на ту сумму, которая была оговорена. Параллельно с этим составляется ДДУ, в котором отсутствует сумма сделки. Для инвестора в данном случае сумма особой роли не играет, так как он получает в свое распоряжение право на определенную долю в объекте строительства. В этой ситуации застройщик может начать пользоваться деньгами сразу, не ожидая окончания бюрократических процедур. У инвестора на руках оказываются ДДУ и ПДДУ с подписями. После того, как Регистрационная палата утвердит договор, ПДДУ заменяется на стандартный ДДУ, в котором уже проставляется конкретная сумма сделки. Подобная схема получила широкое распространение у застройщиков.

Для анализа финансового состояния застройщика следует посмотреть на количество крупных объектов, которые строятся одновременно. Полезной информацией будет наличие проектов комплексного освоения территорий. Также следует проанализировать финансовые отчеты, которые публикуются застройщиком.

Сообщение Анализ надежности застройщика появились сначала на ЯфинансисТ.ру.

В законодательстве прописано, что недвижимостью является любой объект, связанный с землёй, а также сама земля. К недвижимым вещам относят любые вещи, которые при смене положения меняют и свое назначение. Парадоксально, но недвижимостью также являются морские и воздушные суда. Их еще называют условно недвижимыми объектами. Мы же остановимся на имуществе, связанном с землёй (дома, квартиры, участки) и рассмотрим возможный риск недвижимости.

Недвижимое имущество – это базовый актив, являющийся дефицитным, что не позволяет ему дешеветь. Собственники недвижимости имеют не только права, но и обязанности: поддерживать жилье в надлежащем виде, не допускать бесхозяйственного обращения с помещением, соблюдать правила пользования и т.д.

Риск недвижимости

К приобретению дома, квартиры или земельного участка следует подойти ответственно. Покупка дорогостоящего имущества сопряжена с множеством рисков, таких как финансовый риск, риск юридический, строительный и других рисков. Подытожим основные моменты влекущие общий риск недвижимости:

1. Мошенничество продавца.
2. Халатность риелтора при проведении юридической экспертизы прав собственности.
3. Сделка, заключенная с нарушениями, по вине нотариуса, риелтора, Государственной регистрационной палаты и т.д.
4. Нарушение процедуры оформления приватизации.
5. Покупка недвижимости с обременением (арест, рента, ипотечный кредит, долги, сервитут).
6. Подписание документов недееспособным гражданином.
7. Подписание договора купли-продажи гражданином, который был не способен понимать значение своих действий (прием психотропных препаратов, психическое заболевание, нервный срыв и т.д.). Трудности возникают с приобретением квадратных метров, собственник которых состоит на учёте в психоневрологическом диспансере.
8. Наличие права собственности у лиц, проходящих военную службу, осужденных граждан, отбывающих наказание в местах лишения свободы, детей, неучтённых наследников, нетрудоспособных, пенсионеров.
9. Несоблюдение жилищных интересов несовершеннолетних.
10. Признание сделки ничтожной или оспоримой по причине того, что одна из сторон была введена в заблуждение или испытывала давление (угрозы, шантаж, насильственные действия).
11. Признание сделки ничтожной или оспоримой в том случае, если она была совершена лицом, превысившим свои полномочия.
12. Неправомерные действия (бездействия) государственных и муниципальных органов власти.
13. Обстоятельства непреодолимой силы: природные катаклизмы, техногенные катастрофы, мятежи, политические беспорядки и т.д.
14. Нецелевое использование земельного участка, например, возведение многоэтажного дома на земле, предназначенной под индивидуальное жилое строительство.
15. Получение денежных средств из банковской ячейки по неправильным документам.
16. Наличие незаконных перепланировок.
17. Не надежный застройщик при покупке новостроек

Снижаем риск недвижимости

Избежать рисков или снизить риск недвижимости при самостоятельной покупке и оформлении позволяет страхование. Еще один проверенный способ – это обращение к юристу, который занимается юридическим сопровождением сделок. Специалист защищает материальные интересы сторон, оценивает соответствие условий сделки требованиям законодательства, передает недвижимое имущество новому собственнику в установленном законом порядке и т.д. Юрист собирает сведения о жильцах, зарегистрированных в квартире или доме, проверяет все операции, проводившиеся с недвижимостью (приватизация, паевые взносы в жилищно-строительном кооперативе, наследование), изучает все документы, имеющие отношение к объекту (договоры купли-продажи, дарения, мены, ренты, брачный договор). В случаях приобретения строящегося жилья необходимо ответственно подходить к выбору застройщика, что поможет снизить риски задержек сдачи жилья или даже банкротства строительной компании и к фактической потере денег инвестором.

Сообщение Риск недвижимости появились сначала на ЯфинансисТ.ру.

Как продать недвижимость / купить недвижимость

Легкость осуществления сделок – это одно из основных достоинств биржевых инструментов. Сделки же, проводимые в реальном секторе, требуют много времени и определённых знаний. При работе с недвижимыми объектами обычно применяют аккредитивы или банковские ячейки (БЯ). Рассмотрим основные варианты того как продать недвижимость, правильно провести сделку.

Банковские ячейки и аккредитивы

Через БЯ происходит большинство таких сделок. В данном случае открывается индивидуальный банковский сейф и составляется договор, в котором прописываются условия доступа к его содержимому для обеих сторон. Как правило, арендатором БЯ выступает покупатель. Он же кладет в нее денежные средства. Продавец может их забрать после прохождения процедуры регистрации договора долевого участия или иного документа. Открытие БЯ позволяет защитить покупателя и продавца от мошеннических схем.

Главное отличие аккредитива от депозитарной ячейки – это безналичный расчет. При использовании аккредитива денежные средства находятся на банковском счёте. Открытие аккредитива тоже сопровождается составлением договора. Строительные организации предпочитают аккредитивы, а физические лица – ячейки.

Виды сделок по недвижимости

Всего различают три вида сделок:

1. Заключение договора долевого участия;
2. Покупка недвижимости по переуступке прав;
3. Продажа из-под залога по переуступке.

Далее рассмотрим каждый из приведенных выше видов подробнее и узнаем как продать недвижимость или купить её в том или ином случае.

Договор долевого участия

Заключение договора долевого участия является самым легким и распространённым вариантом. Детально остановимся на том, что необходимо сделать и как купить недвижимость по ДДУ:

• выбрать строящийся объект и застройщика;
• проверить аккредитацию новостройки банковской организацией;
• получить одобрение на ипотечное кредитование;
• забронировать квартиру (платная услуга, которая составляет один-два процента от сделки);
• проконсультироваться с юристом;
• отправить договор долевого участия сотруднику банка;
• выбрать страховщика;
• собрать и оформить документы у нотариуса на прохождение регистрации договора долевого участия;
• подписать договор в офисе строительной компании;
• подписать ипотечный и страховой договоры в отделении банка;
• передать денежные средства через аккредитив или ячейку;
• отдать девелоперу полный пакет документов для дальнейшей регистрации договора;
• получить от строительной организации зарегистрированный договор долевого участия.

Иногородним инвесторам необходимо приехать в город, в котором осуществляется сделка. Заранее необходимо договориться с банком и девелопером о дате ее проведения. При покупке по договору цессии следует последовательно выполнить следующие действия:

• найти новостройку через любым доступным способом
• проверить аккредитацию строящегося объекта и вас как заёмщика банковской организацией;
• проверить кредитный договор в банке;
• подключить юриста;
• согласовать договор цессии права собственности с застройщиком;
• отправить договор долевого участия и договор цессии в банковскую организацию;
• выбрать страховщика;
• получить кредитные денежные средства;
• прописать условия для доступа к денежным средствам из БЯ;
• положить собственные и кредитные денежные средства в БЯ;
• подать договор цессии и кредитного договора в регпалату;
• сократить сроки регистрации (в столице это занимает десять дней, в Санкт-Петербурге услуга платная);
• получить договор переуступки прав требования, прошедший процедуру регистрации;
• забрать договор долевого участия.

Продажа/покупка из под залога и по переуступке прав

Остановимся на самом многоэтапном и сложном виде сделок. Как продать недвижимость по переуступке прав и из под залога:

• продавцу (частные инвесторы, паевые фонды, девелоперы) получить согласие банковской организации на продажу залогового имущества;
• покупателю получить аккредитацию банковской организацией;
• согласовать условия договора цессии между обеими сторонами;
• продавцу предоставить полный пакет документов в банковскую организацию;
• покупателю организовать независимую оценку залоговой недвижимости;
• осуществить сделку через БЯ, подписать ипотечный договор и договор цессии;
• согласовать и прописать условия доступа к содержимому БЯ (как правило, предоставление зарегистрированного договора цессии и расписки о получении денежных средств);
• покупателю получить кредитные деньги и поместить их вместе со своими в БЯ;
• написать заявление на снятие обременения в Росреестре;
• сократить сроки регистрации;
• продавцу забрать денежные средства из БЯ, закрыть кредит и получить справку о его досрочном погашении;
• уведомить девелопера о переуступке права собственности.

Перейдем к тому, как подобные сделки облагаются налогом. Если речь идет о договоре цессии, то законы о государственной кадастровой оценке здесь не работают. Объясняется это тем, что еще недостроенный объект не относится к недвижимому имуществу. По этой причине в договоре цессии можно писать реальную стоимость продажи. Остальную же часть денежных средств следует отнести к неотделимым улучшениям. К ним относят улучшения, которые невозможно отделить без причинения вреда недвижимому объекту. Сюда относят пристройку к дому, установленную вентиляционную систему, перекрытия и т.д.

Законопослушные граждане прописывают в договоре реальные данные и ждут уведомлений от налоговой инспекции. На сегодняшний день подобные налоги не приходят, однако все может поменяться и в обозримом будущем придется отдать государству тринадцать процентов от полученной прибыли.

Понизить стоимость квадратных метров при продаже после оформления собственности не выйдет. В договоре придётся указать кадастровую стоимость недвижимого имущества. Если же прибыль составила менее одного миллиона рублей, то человек освобождается от уплаты налога.

Сообщение Как купить или продать недвижимость появились сначала на ЯфинансисТ.ру.

Изменение цены на недвижимость на этапах строительства

Важно грамотно выбрать место входа в сделку, связанную с вопросами недвижимости. Дело в том, что цены на недвижимость постоянно меняются в ходе строительных работ. Приведем ниже график, отображающий расценки на объект недвижимости, исходя из прохождения главных точек в процессе строительных работ. График демонстрирует нам три главные точки внезапного роста стоимости.

Первая точка

Первая точка, как правило, закрепляется в самом начале продаж и в первые три месяца после окончания продаж, пока застройщик имеет множество квартир, а его целью является привлечение инвесторов. В этот момент нередки уникальные предложения по рассрочке, нередко имеющие черты маркетинга и других акций. Нельзя забывать о скидках. Важно выяснить у менеджеров первоначальную цену квартиры в самом начале продаж, так как это нужно для создания аналогичного графика для вашего случая.

Второй внезапный рост

Второй внезапный рост отмечается в период готовности дома к сдаче. В это время покупатель осознает, что жилище будет окончательно достроено, а риск неправильной покупки минимален. Большая часть сделок во время второго подъема происходит по переуступку, а мы должны направить все свои силы на продажу именно в этот период.

Третий период роста

Третий период роста наблюдается в период получения прав собственности на жилище. Это время уже не так важно. Специалисты рекомендуют не ждать третьего периода, а направить все силы на второй период во время переуступка.

Инвестирование в недвижимость на первом и втором этапах строительства – выгодная стратегия, и пользоваться ею нужно, исходя из собственных ощущений.

Наиболее популярным вариантом является приобретение недвижимости на самом старте, а продажа после сдачи жилища. В это же время важно заняться размещением объявления о переуступке. Лучше сделать это примерно за 2 месяца до сдачи жилья. Это поможет успеть продать его по хорошим расценкам, а возможность участвовать в торге сохраняется.

Не забывайте интересоваться у менеджеров первоначальной ценой жилья на старте продаже: это поможет вам определить рост цены и возможности ее увеличения. Если покупка объекта не совершилась за 3-4 месяца, покупать в дальнейшем его не выгодно, и лучше переключить свое внимание на другой вариант. Однако в случае, если жилище крайне слабо увеличилась в цене с начала торга, стоит отдать ему максимальное внимание.

Рекомендуем подписаться на новостные ленты всех лучших застройщиков города. Можно завести вторую карту для телефона и раздать новый номер менеджерам, работающим в крупных агентствах по недвижимости. Еженедельно стоит рассматривать рынок в поисках новых объектов.

Квартиры с дисконтом являются отличной идеей. Они нередко продаются подрядчиками, так как те получают квартиры в качестве оплаты. В этом случае стоит совершить покупку только методом переуступка прав, исходя из ДДУ. Лучше всего воспользоваться услугами юриста для ознакомления со всеми возможными нюансами.

Сообщение Изменение стоимости недвижимости со временем появились сначала на ЯфинансисТ.ру.

Немного о новостройках

Новостройка – недвижимость, не обремененная правом собственности. Если достроенный дом обрел звание вашей собственности, он автоматически теряет статус новостройки и приобретает новый статус – вторичный рынок.

Это правило действует даже в случае, если в новостройке еще не было жильцов. Ситуацию можно сравнить с только что приобретенным автомобилем, покинувшим салон.

Однако, в отличие от автомобиля, недвижимость дорожает в цене, а не резко падает.

По причине роста стоимости во времени и рассмотрим такой способ получения дохода, как инвестиции в недвижимость.

Далее рассматривая инвестиции в недвижимость мы будем следовать алгоритму приобретения недвижимости в самом начале строительных работ и продаже на одном из последующих этапов строительства. Изменение стоимости недвижимости со временем мы рассматривали в статье «Изменение стоимости недвижимости со временем»

По какой причине застройщики, вместо того, чтобы набрать кредитов и построить жилье, решают продавать недвижимость дешевле?

• Это происходит потому, что банк не слишком часто предоставляет застройщику полную сумму, необходимую для него.

• Продажа квартир в самом начале строительных работ крайне выгодна, так как затраты на кредитование резко снижены, а прибыль после продажи уже получена.

Жилищная недвижимость делится на:

1. Квартиры в многоквартирных домах. Такой тип новостроек возводят, исходя из закона №214, это должно обеспечивать юридическую защиту сделки с застройщиком.
2. Таунхаус. Такие сооружения строят по аналогичному закону, снижающему риски возникновения недоразумений.
3. Коттедж и загородный дом. Такие сооружения не имеют долевого участия, в связи с чем не защищаются законом №214. Участок под сооружением будет принадлежать вам, однако с застройщиком контактировать придется самостоятельно.
4. Апартаменты — тут нет возможности прописки. Их можно приобрести, в основном, в бизнес-центре. Так как апартаменты считаются сооружениями класса «премиум», рассматривать мы их не будем.

Многоквартирные дома представляют для нас больший интерес, так как на них имеется более высокий спрос и налаженная функциональная система. Далее рассмотрим именно их.

Такие сооружения бывают нескольких типов:

• Панельные сооружения строятся из панельных блоков. Они строятся достаточно быстро по принципу «Лего» и стоят не слишком дорого. Нередко такой тип сооружений имеет кривизну стен, различные щели и не самую лучшую изоляцию от шума и потерь тепла.
• Монолитные, залитые бетоном в опалубку. Они не дают усадку, имеют выровненные стены и хорошие параметры теплоизоляции. Фасад монолитных домов частично состоит из кирпичей.
• Блочные дома включают в себя положительные стороны домов монолитного типа и еще предоставляют возможность организовать устроить планировку в доме на свой вкус.

В наши дни монолитные постройки встречаются чаще всего, панельные конструкции находятся на втором месте по частоте строительства.

Застройщики утверждают, что современные панельные дома отличаются высоким качеством. Однако, стоимость таких сооружений в любом случае уступает монолитным зданиям.

Блочные здания завоевали лидерство благодаря свободному планированию внутренней обстановки, из-за чего их нельзя отнести к классу «эконом».

Новостройки могут принадлежать к классу «эконом», «комфорт», «бизнес» и «люкс». Первые два типа интересуют нас больше всего. Два последних типажа не так просто продаются, в особенности во времена кризиса. Расценки на них гораздо более нестабильны, нежели на сооружения типа «эконом».

Параметры жилого комплекса должна быть главным фактором выбора недвижимости.

Выделяют следующие типы застроек:

• Точечная застройка. В данном случае дом строится в районе с развитой инфраструктурой. Точечная застройка считается наиболее удачным и актуальным вариантом из-за сформированной инфраструктуры и отсутствия ближайших конкурентов.
• Мини квартальный тип застройки подразумевает размещение 2 – 5 домов неподалеку от развитой инфраструктуры массивных микрорайонов. Этот вариант достаточно хорош благодаря развитой инфраструктуре и небольшого количества конкурентов.
• КОТ – это метод, подразумевающий застройку массивных микрорайонов с не сильно развитой инфраструктурой (комплексное освоение территории). На массивных площадках здания чаще всего располагают по 5-6 домов. При этом приобретать новостройки для перепродажи в таких зданиях лучше до третьей очереди. После этого периода цены на рынке, вероятнее всего, снизятся, что повлияет на вашу прибыль.

Строительство подразумевает несколько шагов:

1. Приобретение или аренда участка;
2. Получение специальных документов;
3. Начальный этап продаж;
4. Начальный период строительных работ;
5. Период аккредитации ипотеки у банков;
6. Окончание строительных работ;
7. Сдача жилища комиссии государства;
8. Период подписи акта приема – передачи жилья владельцу;
9. Этап передачи ключей;
10. Обретение собственности на жилище.

По завершению подписи акта приема жилья и до периода оформления собственности мы не можем продать жилье, а это говорит о простое во времени приблизительно на шесть месяцев. Продажа по переуступку прав, согласно ДДУ, намного выгоднее.

Подведем итоги тенденций рынка новостроек:

• Жилище типа «эконом» пользуются наибольшей популярностью;
• Небольшие квартирки, такие как студии, пользуются меньшим спросом;
• Ипотека помогает провести около 40% сделок;
• Первичный рынок недвижимости вовремя получил поддержку государства. Спрос на нем выше нежели на вторичном;
• В последнее время прослеживается ужесточение законов в пользу покупателей жилья;
• Лучше отдать предпочтение домам с меньшим количеством конкурентов;
• Здания с небольшим количеством этажей являются лучшим вариантом;
• Доступность транспорта и инфраструктура играют большую роль.

Правила расчета рентабельности

Важнейшим шагом в процессе выбора жилья является проведение расчетов рентабельности. В случае, если доходы ниже 30% годовых, лучше проигнорировать объект. В таком случае время и силы окупятся нескоро.

Рентабельностью называют чистую прибыль/вложенные ресурсы * 100%

Приведем три главных способа приобретения недвижимости:

• Вложение собственных средств

• Ипотека

• Метод рассрочки.

Для начала рассмотрим вариант, подразумевающий вложение собственных средств:

Расценки на объект во время покупки – 1,8 млн руб.;

Расценки в период продаж – 3,2 млн руб.;

Время, ушедшее на строительные работы – 1,8 года;

Прочие расходы – 10 тыс. руб.;

Конечная прибыль = 3,2–1,8 = 1,4 млн руб.;

ROI = 1,4 / (1,8 + 0,01) * 100 % = 77,4 %;

ROI = 77,4 / 1,8 = 43 % в год.

В связи с тем, что объект крайне удачен, доходность так же на высоком уровне. На практике не слишком часто попадаются такие случаи, а приведен абстрактный вариант для определения уровня доходов. Итак, в этом случае прибыль составляет 43% годовых даже в случае приобретения за собственные деньги.

Теперь поговорим о рассрочке.

Расценки во время покупки – 1,8 млн руб.;

Расценки в период продаж – 3,2 млн руб.;

Время, ушедшее на строительные работы – 1,8 года = 22 месяца (если максимально округлить);

Прочие расходы – 10 тыс. руб.;

Первый взнос – 40 % = 1,8 * 0,4 = 0,72 млн руб.;

Платеж каждый месяц составляет 20 тыс. руб.;

ROI = 1,4 / (0,72 + 0,01 + 0,02 * 22) * 100 = 120 %;

ROI = 120 / 1,8 = 66,7 % в год.

В данном случае сумма доходов увеличилась. Рассрочка может быть разной: в данном случае предоставлена с 40% первого взноса. Иногда встречается рассрочка в 20% или 10% от первоначального взноса. Такая выгодность обусловлена попыткой привлечь деньги объектом в связи с отсутствием аккредитации банками на ипотеку.

В случае рассрочки не следует забывать о взносе, который необходимо платить каждый месяц. Самым неприятным моментом в случае рассрочки является потребность в ее закрытие перед подписью в акте приема квартиры. Это значит, что покупателя следует найти заранее возможно придется хорошенько сбросить цену.

Следующий случай подразумевает использование ипотеки:

Расценки при приобретении – 1,8 млн руб.;

Расценки во время продажи – 3,2 млн руб.;

Время, ушедшее на строительство – 1,8 года = 22 месяца (округлил в большую сторону);

Остальные расходы – 50 тыс. руб.;

Первый взнос – 20 % = 1,8 * 0,2 = 0,36 млн руб.;

Процент – 12 %;

Время кредита – 30 лет;

Платеж каждый месяц составляет 15 тыс. руб.;

ROI = 1,4 / (0,36 + 0,05 + 0,015 * 22) * 100 % = 189 %;

ROI = 189 / 1,8 = 105 % в год.

Средние объекты чаще всего имеют доходность в 60%. Важно обратить внимание на рост дополнительных затрат. Может потребоваться оформление страховки о потере трудоспособности.

Так как кредит берется с целью его закрытия методом перепродажи объекта, играет большую роль максимальный срок ипотеки и минимальные расходы на платеж, необходимый ежемесячно. Если квартира нужна в качестве доходной недвижимости, следует высчитать лучший срок ипотеки и сумму платежа.

Расчеты демонстрируют нам плюсы ипотеки в сравнении с остальными способами.

Итог

100 % оплата:

+ простейшая схема покупки и продажи;

+ отсутствие риска дополнительных затрат в случае непредвиденных обстоятельств;

– минимальный ROI и доход;

– максимальный порог входа.

Рассрочка:

+ компромисс по сложности проведения сделки между 100 % ной оплатой и ипотекой;

+ средний ROI и доход;

– внушительные платежи каждый месяц;

– внушительный порог входа;

– риск в случае возникновения непредвиденных обстоятельств.

Ипотека:

+ минимальный порог входа;

+ максимальный ROI и доход;

– непростой процесс приобретения и продажи, внушительная вероятность наличия кредитного брокера;

– риск в непредвиденных ситуациях.

Сообщение Инвестиции в недвижимость появились сначала на ЯфинансисТ.ру.

Лучшие идеи для инвестиций на 2019 год.

Направления в развитии бизнеса меняются с бешеной скоростью. Если несколько лет назад инвесторы вкладывали финансовые средства в заводы и фабрики, теперь наступили другие времена. 21 век — это новые идеи для инвестиций, возможности в ведении бизнеса и, чтобы быть в курсе стремительно развивающихся событий, необходимо держать руку на пульсе.

Самыми актуальными на данный момент являются несколько направлений:

Биржи криптовалют

При вложениях на старте многие смогли убедиться, можно добиться отличного результата. Это касается биткоина и эфириума. К примеру, 11 лет назад цена за 1000 биткоинов составляла 0.003 доллара. На сегодняшний день она достигает внушительного размера — 254 865 048,80 российских рублей. Зная заранее, что произойдет такой скачок, можно было потратить на покупку валюты приличную сумму. Валюта всегда в цене, а значит, будет приносить стабильный доход, поэтому стоит рискнуть;

Инвестиции в недвижимость – классическая схема

Строительство домов и иных объектов даже во времена кризиса продолжает идти полным ходом. Люди приобретают жильё, занимаются перепродажами, открывают бары, кафе, рестораны и вкладывают деньги в строительство мини-отелей и гостиниц и имеют весьма неплохую прибыль. Это высокодоходный бизнес во все времена;

Драгоценные камни и металлы – бесспорно выгодные капиталовложения.

Актуальным вариантом будет вложение свободных денег в золото. Цена неуклонно растет, хотя не так быстро, как хотят инвесторы. Такие инвестиции доступны каждому, кто имеет свободные финансы. Ценности могут продолжительный срок храниться в банковской ячейке или другом укромном месте. Имеется один недостаток: пассивного дохода получить нельзя, в сравнение с вышеперечисленными способами. Тем не менее многие люди скупают золото, платину, палладий. Относительно серебра нельзя сказать со 100% уверенностью: можно понести убытки;

Полезные ископаемые – высокодоходный бизнес.

Развернуться в одиночку здесь не получится, имея на счету даже тысячу долларов. Сотрудничество с компанией, которая имеет опыт в сфере инвестирования, с большей вероятностью принесет ощутимый доход с процентов. В целом — неплохая идея;

Краудинвестинг в разных сферах деятельности.

Не исключено, что данное направление в скором времени станет прибыльным не только для начинающих инвесторов, но и крупных организаций. Краудинвестинг = эффективный способ увеличения доходов. В случае успешного исхода дела инвесторы получают свою долю и могут рассчитывать на часть прибыли. Начинать можно с небольшой суммы, однако существует риск остаться без средств. К примеру, компания станет банкротом, тогда ваши шансы вернуть деньги равны нулю. Прежде чем вложиться в компанию нужно быть уверенным в надежности партнеров;

Активы действующих предприятий.

В настоящее время существует ряд брокерских контор и иных организаций, деятельность которых заключается в торговле акциями, ПИФами, облигациями и другими активами. ПИФ – паевой инвестиционный фонд. Данный вид капиталовложений подходит для коллективного инвестирования. Каждый участник приобретает определенное количество паев (долей), которые имеют одинаковую стоимость. Собранные средства компания вкладывает в перспективные с их точки зрения направления. Полученная прибыль делится поровну между всеми участниками. Вознаграждение из общей суммы вычитывается. Можно заниматься скупкой ценных бумаг и иметь неплохую прибыль. Разумеется, и здесь существует риск потери финансов. Без определенной доли опыта лучше не вкладывать деньги, чтобы не сожалеть о потерянных средствах.

К преимуществам относятся:

— минимальный риск, поскольку активы находятся в руках опытных людей. Финансы размещают в нескольких направлениях, снижая вероятность потери финансовых средств, если сделка сорвется;

— процесс контролируют органы государственной власти, поэтому действия мошенников сведены к минимуму;

— высокий доход от сделки. Размер прибыли на инвестициях может составлять от 15 до 100% в год.

Инвестиции в акции делятся на 2 категории:

— пассивный доход — для начинающих инвесторов.

Суть заключается в покупке акции одной из перспективных компаний. Спустя определенное время их можно продать значительно дороже. Если фирма оправдает ожидания, вы получаете прибыль. Существуют специальные рейтинги, составленные экспертами и аналитиками, поэтому риск вложений сводится к минимуму. Ознакомиться с подробной информацией можно на соответствующих площадках;

— для профессионалов предусмотрены другие варианты вложений.

В большинстве случаев люди инвестируют, используя одну или несколько проверенных и надежных компаний. Доход существенно выше, однако существует риск потери финансовых средств;

— венчурные инвестиции имеют сходство с ПИФами.

Разница в том, что фонды вкладывают полученные от инвесторов средства в стартапы (новичков на рынке). Согласно статистическим данным порядка 80% компаний выдерживают конкуренцию и остаются на плаву. Самые стойкие окупают себя, покрывая финансовые расходы, следовательно, инвесторы имеют свой процент. Выбирая направление, требуется профессиональный подход и трезвый рассудок, а также наличие определенного опыта.

Идея заинтересует лиц, которые имеют в распоряжении сумму в размере 200000 тысяч рублей или более солидный капитал. По срокам на получение прибыли можно рассчитывать не сразу. Понадобится несколько лет, чтобы вернуть вложенные средства с процентами;

Инвестиции на получение образования (в учебу).

Ключевым моментом является, что капиталовложения пойдут на благое дело. В дальнейшем полученные знания и накопленный опыт очень пригодятся в жизни. Без этого вряд ли можно надеяться на самореализацию. Это инструмент, без которого добиться поставленной цели просто невозможно. На протяжении всей жизни нужно усовершенствовать знания и продолжать учиться, чтобы добиться финансовой независимости;

Инвестиции в стартапы

— стартап компании – это новички на рынке, у которых нет опыта в сфере инвестиций. Они в самом начале пути и, возможно, не занимаются продажами и не оказывают услуги. На начальном этапе осуществляется набор сотрудников, оформление документации и составление планов. Они малоизвестны и это несомненный плюс для инвестора, поскольку в данный момент им требуются финансы для дальнейшего развития. Поэтому с большой долей вероятности согласятся на предложение ради получения прибыли в будущем. В число таких компаний входят: «Aplle», «Mikrosoft», «Google», «Boing», «Facebook» и другие. Когда-то стоимость их акций составляла сущие копейки, теперь они имеют миллионы.

На данный момент инвестиции в любой проект доступны каждому, главное – выбрать правильное стратегию для получения стабильного дохода. Основной ключ к успеху заключается в плодотворной и кропотливой работе.

Сообщение Перспективные направления в инвестировании появились сначала на ЯфинансисТ.ру.